tunisia
f in t g

الشفعة

المواد من 794 الى 807  من القانون المدني .

توجد المواد 794 الى 807 في الكتاب الثالث في الفصل الثاني المتعلق بطرق اكتساب

الملكية في القسم الخامس  الخاص بالشفعة.

1– فتنص المواد فيما يخص شروط الشفعة:

المادة  794 : الشفعة رخصة تجيز  الحلول محل المشتري في بيع العقار ضمن الاحوال

و الشروط المنصوص عليها في المواد التالية.

المادة 795 :يثبت حق الشفعة و ذلك مع مراعاة الاحكام التي ينص عليها  الامر المتعلق

بالثورة الزراعية

-لمالك الرقبة اذا بيع الكل او البعض من حق الانتفاع  المناسب للرقبة

– للشريك في الشيوع اذا بيع جزء من العقار المشاع الى اجنبي.

– لصاحب حق الانتفاع اذا بيعت الرقبة كلها او بعضها.

المادة 796 :اذا تعدد الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة حسب الترتيب  المنصوص

عليه في الفقرات التالية

– اذا كان الشفعاء من الطبقة واحدة استحق كل منهم الشفعة بقدر نصيبة.

-و اذا كان المشتري قد  توفرت فيه  الشروط التي تجعله شفيعا بمقتضى  المادة 795

فانه يفضل على الشفعاء من طبقته او من طبقة ادنى و لكن يتقدمه الذين هم من

طبقة اعلى.

المادة797 :اذا اشترى شخص عقار تجوز الشفعة فيه ثم باعه قبل ان تعلن اي رغبة

في الاخذ بالشفعة او قبل تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 801 فلا يجوز الاخذ بالشفعة

الا من المشتري الثاني و حسب الشروط التي اشترى بها.

المادة 798 :لا شفعة

– اذا حصل البيع بالمزاد العلني وفقا لاجراءات رسمها القانون .

– و اذا وقع  البيع بين  الاصول و الفروع او بين الزوجين او بين الاقارب لغاية الدرجة الرابعة

و بين الاصهار لغاية الدرجة الثانية .

اذا كان العقار قد بيع ليكون محل عبادة او ليلحق  بمحل العبادة.

2- اما بالنسبة لاجراءات الشفعة فتنص المواد:

المادة 799 :على من يريد الاخذ بالشفعة ان يعلن رغبته فيها الى كل من البائع و المشتري

في اجل ثلاثين يوما من تاريخ الانذار الذي يوجهه اليه البائع او المشتري و الا سقط حقه

و يزاد على ذلك الاجل مدة المسافة ان اقتضى الامر ذلك.

المادة 800 :يجب ان يشمل الانذار المنصوص عليه في المادة 799 على البيانات التالية

و الا كان باطلا

بيان العقار الجائز اخذه بالشفعة بيانا كافيا.

بيان الثمن و المصاريف الرسمية و شروط البيع  و اسم كل من البائع  و المشتري

و لقبه و مهنته و موطنه و الاجل الذي قدره 30 يوما للاعلان  المنصوص  عليه في

المادة 799.

المادة 801 :يجب  ان يكون التصريح بالرغبة في الشفعة بعقد رسمي يعلن عن طريق

كتابة الضبط و الا كان هذا التصريح باطلا .و لا يحتاج  بالتصريح ضد الغير الا  اذا كان مسجلا.

يجب ايداع ثمن  البيع و المصاريف بين يدي الموثق  خلال ثلاثين 30 يوما  على الاكثر

من تاريخ  التصريح بالرغبة في الشفعة بشرط ان يكون هذا الايداع  قبل رفع دعوى

الشفعة  فان لم يتم الايداع  في هذا الاجل على الوجه المتقدم سقط  الحق في الشفعة.

المادة 802 :يجب رفع دعوى الشفعة على البائع و المشتري امام المحكمة  الواقعة

في دائرتها العقار في اجل ثلاثين 30 يوما من تاريخ الاعلان  المنصوص  عليه في

المادة 801 و الا سقط الحق.

المادة  803  :يعتبر الحكم  الذي يصدر نهائيا بثبوت الشفعة سندا لملكية الشفيع و ذلك

دون اخلال بالقواعد المتعلقة بالاشهار العقاري

3-اثار الشفعة فتنص المواد بخصوصها:

المادة 804  :يحل الشفيع  بالنسبة  الى البائع محل المشتري في جميع حقوقه

  و التزاماته الا انه لا يمكن له الانتفاع بالاجل المضروب للمشتري عن دفع الثمن

الا برضاء البائع اذا ما استرد الغير العقار بعد الشفعة.

المادة 805 :اذا بنى المشتري في العقار المشفوع او غرس فيه اشجارا قبل الاعلان

بالرغبة في الشفعة كان الشفيع ملزم تبعا لما يختاره المشتري  ان يدفع له اما

المبلغ الذي انفقه او مقدار ما زاد في قيمته العقار بسبب  البناء او الغراس .

اما اذا حصل البناء او الغراس بعد الاعلان بالرغبة في الشفعة كان للشفيع ان يطلب

الازالة و اذا اختار ان يستبقي البناء او الغراس فلا يلزم الا بدفع قيمة ادوات البناء

و اجرة العمل او نفقات الغراس.

المادة 806 :لا تكون حجة على الشفيع الرهون و الاختصاصات الماخوذة ضد

المشتري و كذلك كل بيع  صدر منه و كل حق عيني  رتبة  المشتري او ترتب

عليه اذا كان  ذلك قد تم بعد تاريخ شهر  الاعلان بالرغبة  في الشفعة على انه

يبقى للدائنين المسجلة ديونهم  ما لهم من حقوق الافضلية فيما ال للمشتري

من ثمن العقار.

4- سقوط الحق في الشفعة:

المادة 807  :لا يمارس  حق الشفعة في الاحوال الاتية

– اذا تنازل الشفيع عن حق الشفعة و لو قبل البيع

– اذا مرت سنة من يوم تسجيل عقد البيع في الاحوال التي نص عليها القانون .

عن المحامي