El Mouhami – Avocat Algérien – Connaître Ton Droit Elmouhami
المرقي ضامن حسن إنجاز المنشآت خلال سنة من تاريخ التسليم.
الوجه الأول مأخوذ من انعدام الأساس القانوني :
الفرع الثاني : مأخوذ من مخالفة القانون و مخالفة المادة 106 ق م.
بدعوى أن العقد شريعة المتعاقدين …..
و طبقا لتدابير المادة 14 من المرسوم التشريعي 93-03 المؤرخ في 1993/03/01 ليس للحيازة و شهادة المطابقة أثر إعفائي من المسؤولية المدنية القائمة و لا ضمان حسن إنجاز المنشأة التي تلزم بها الوكالة المحلية للتسيير و التنظيم العقاريين الحضريين لولاية الطارف خلال سنة واحدة .
و أن الطاعن أعذر المطعون ضدها خلال السنة ثم حسب المادة 4 من العقد يلتزم المتعامل بتدارك العيوب الظاهرة أو حسن سير عناصر تجهيز البناية في أجل أقصاه 08 أيام من تاريخ إنذاره بواسطة محضر قضائي رغم ذلك فإن المجلس يكون قد خالف مضمون العقد.
حول الوجه الأول أساسا دون حاجة إلى مناقشة الوجه الثاني :
حيث أن المقرر قانونا يجب أن يشتمل عقد البيع على بيان المبيع و أوصافه الأساسية و أنه يستوجب على البائع تسليم المبيع بالصفات التي تعهد وجودها وقت التسليم.
حيث أن المقرر قانونا و عملا بالمادة 14 من المرسوم التشريعي 93-03 المؤرخ في 1993/03/01 ليس لحيازة الملكية…أثر إعفائي من المسؤولية المدنية المستحقة و لا من ضمان حسن إنجاز المنشأة التي يلتزم بها المتعامل في الترقية العقارية خلال أجل سنة واحدة.
حيث أن المقرر قانونا و عملا بالمادة 18 كل بند في العقد يكون الغرض منه إلغاء أو تحديد المسؤولية أو ضمانات المنصوص عليها في المادتين 11 و 14 … و تحديد مداها عن طريق إبعاد تضامن المقاولين من الباطن, المرقي أو تحديده يعد باطلا…
حيث يتبين من دراسة القرار المطعون فيه أن الطاعن اشترى شقة من نوع تساهمي اجتماعي بموجب عقد بيع على تصاميم محرر في 2007/11/12 رقم 1203 و أنه تسلمها بموجب عقد مؤرخ في 18 و2007/07/28 مشهر في المحافظة العقارية في 2011/08/10 حجم 235 تربيعة 84 .
حيث الظاهر أن الطاعن أنذر المطعون ضدها لتدارك النقائص الملاحظة في الشقة إلا أنها لم تعير لطلبه أي اهتمام مما اضطره للجوء إلى مطالبة خبرة قضائية كشفت أن النقائص تتمثل في غياب النوافذ و البلاط و الطلاء.
حيث استخلص قضاة المجلس تأسيسا على المادة الرابعة و السادسة من عقد البيع أن كل من البائعة و المشتري صرحا بعدم وجود أي عيب من العيوب الظاهرة… و هذا يفيد قيام المشتري بمعاينة الشقة و عدم ملاحظة لأي عيب من العيوب و أضافوا أن حسب المادة السادسة لا يسوغ للمشتري مطالبة البائعة بإصلاح أي عيب ظاهر ناجم عن فعل البائعة… و بذلك يكون المستأنف عليه قد تنازل عن حقه في الرجوع ضد المستأنفة البائعة بخصوص أي عيب ظاهر ثم أردفوا أن النقائص المطالب قيمتها هي عيوب ظاهرة لا يجوز المطالبة بقيمتها طالما أنه تنازل عن حقه في الرجوع بشأنها.
لكن خلافا للاستنتاج الذي توصل إليه قضاة المجلس فإن المرقي لم يدعم المركز الذي يستمده من المادة الرابعة من عقد البيع بمبادرة تحرير محضر معاينة حضوري يمضى من كلا الطرفين يفيد عدم وجود عيوب أو نقائص في الشقة المسلمة و لما لم يلتزم بما جاء في البند الرابع فإنه غير قابل للتمسك بما يخالف ذلك هذا من جهة.
حيث من جهة أخرى يبقى المرقي ضامن لحسن إنجاز المنشأة خلال مدة سنة من التسليم , ثم فضلا عن ذلك فإن النقائص المعينة في الشقة ليست بعيوب ظاهرة بسيطة يمكن غض الطرف عنها و تصليحها بتكلفة قليلة و لكنها تمس الصفات الأساسية للشقة المبيعة التي توعد المرقي توفيرها في المبيع و أن انعدامها يجعل من الشقة غير قابلة للاستعمال و الانتفاع.
لذا نستخلص أن بالقضاء كما فعلوا يكون هؤلاء القضاة قد أفقدوا قرارهم أساسه القانوني مما يعرضه للنقض.
الوجه الثالث: المأخوذ من الخطأ في تطبيق القانون
جاء فيه أن قضاة الموضوع أسسوا قضاءهم على عقد حفظ الحق, مع أنه غير رسمي ولا يرقى إلى عقد البيع, أو حتى الوعد بالبيع, كما أنه لا يرتب أي حق عيني للمطعون ضده وهم بقضائهم كما فعلوا فإنهم خالفوا أحكام المادة 324 مكرر1 من القانون المدني.
عن الوجه الثالث بالأسبقية: والمأخوذ من مخالفة القانون
حيث يستخلص من وقائع الملف والقرار محل الطعن, أن دعوى الحال ترمي إلى طلب المطعون ضده إلزام الطاعنة بتحرير عقد البيع بناء على التصاميم بخصوص الشقة التي استفاد منها بموجب عقد الحجز المؤرخ في 08/12/2007 بدعوى أنها امتنعت عن ذلك رغم إعذارها, فأجابت الطاعنة بأنه لم يسدد الأقساط المستحقة في آجالها, وأن عقد الحجز لا ينشىء له أي حق عيني والتمست رفض دعواه.
وحيث إن ما يعاب على القرار محل الطعن في هذا الوجه صحيح, ذلك أن عقد الحجز المؤسسة عليه دعوى الحال ليس رسميا ومن ثم لا ينشىء أي حق عيني للمطعون ضده على الشقة محل الحج, طالما أن المقرر طبقا للمادتين71/2 و 324 مكرر 1 من القانون المدني أن الاتفاق المتضمن نقل ملكية عقار لا يكون له أثر إلا إذا استوفى الشكل الرسمي وعليه فإن قضاة المجلس بقضائهم كما فعلوا فإنهم خالفوا القانون وعرضوا قرارهم للنقض دون حاجة لمناقشة الوجهين الآخرين.
الوجه الثاني مأخوذ من مخالفة القانون:
بدعوى أن المادة 28 من قانون 11/04 ألزمت الطرفين بتحرير عقد البيع على التصاميم في شكل رسمي، وليس بتحرير شهادة صادرة من المرقي بتخصيص سكن، لا حجية لها، ولما كانت المادة سالفة الذكر قد جاءت بصفة الوجوب وتحت طائلة البطلان، وأمام عدم تقديم المطعون ضدها أي عقد لتأسيس دعواها، لذلك كان على قضاة الموضوع رفض الدعوى، ولما لم يفعلوا فقد خالفوا المادة المذكورة وعرضوا قرارهم للإلغاء.
حيث أنه وعن الوجه الثاني المأخوذ من مخالفة للقانون بدعوى مخالفة القرار للمادة 28 من القانون رقم 11/04.
حيث أنه بعد مراجعة القرار المطعون فيه يتبين أن قضاة الموضوع بعد أن تأكد لهم أن الطاعن حرم المطعون ضدها من عقد البيع على التصاميم، رغم أنه ملزم طبقا للمواد 27، 28، 29 من القانون رقم 11/04 بالحرص على إبرامه كلما وفى المكتب في العملية العقارية بالتزامه، وبما أنه لم يفعل وتذرع بعدم استجابة المطعون ضدها لإنذارات لم يقدم ما يثبت صحتها، لذلك ألزموه بإبرام عقد البيع على التصاميم في الشكل الرسمي مع المدعية.
حيث أن قضاة المجلس سببوا قضاءهم بقولهم على الخصوص:(إن المرقي العقاري هو المكلف بالسعي لتحرير عقد البيع على التصاميم، وعدم قيامه بذلك بعد إخلالا بالتزامه..، ولا يمكنه الدفع بعدم وجود عقد..، إذ لا يجوز للشخص الاستفادة من خطئه..، وأن تغيير السكن الممنوح للمستأنف عليها بحجة أن اختيار الطوابق مبني على الأسبقية في تجديد الملفات الإدارية، لا يستقيم ومقتضيات المادة 106ق م).
حيث أن ما حكم به قضاة الموضوع وعللوا به قضاءهم ليس فيه أي مخالفة للقانون، بل يجد أساسه في أحكام القانون رقم 11/04 المذكور أعلاه وفي القواعد العامة للالتزامات، لا سيما المادة 106 ق م المذكورة في أسباب القرار، لذلك فالوجه غير مؤسس ويتعين رفضه كذلك.
