tunisia
f in t g
الرئيسية / الغرف / قرارات المحكمة العليا – الشهر العقاري

قرارات المحكمة العليا – الشهر العقاري

رقم القرار: 1026247تاريخه : 2017/01/12
الموضوع: شهر عقاري – بيع– نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.

أمر رقم : 75-74 ( إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ) , المادة 16 ، جريدة رسمية عدد :92

المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ( ز . ع ) / المطعون ضده: ( م . ر ) و ( م . ج )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الوحيد للطعن: مأخوذ من الخطأ في تطبيق القانون :
باعتبار وأن القرار محل الطعن لم يطبق المواد 324 مكرر 1 و793 من القانون المدني وكذا أحكام المادتين 15و16 من الأمر 75-74 المؤرخ في 12-11-1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي و تأسيس السجل التجاري لكون قضاة المجلس اعتبروا وأن العقد المبرم بين الطرفين ناقلا للملكية وأعتبر المدعى عليهما مالكين للعقار بالرغم من أن الطاعن قدم شهادة سلبية تثبت أن العقار لا يزال باسمه ولم ينتقل العقار للمدعى عليهما عملا بالمادة 793 من القانون المدني وكذا المادة 15 من الأمر74/75 مما يتعين نقض وإبطال القرار المطعون فيه.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه الوحيد للطعن: المأخوذ من الخطا في تطبيق القانون:
وحيث بالرجوع إلى القرار محل الطعن يستفاد وان قضاة المجلس وفي شأن النزاع القائم بين أطرافه أعتبر أن المطعون ضدهما يشغلان العقار محل النزاع بموجب سند قانوني يتمثل في عقد بيع توثيقي مؤرخ في 24-05-2005 و 28-05-2005 وهو عقد يتمتع بحجية بين الطرفين لأنه أنشأ التزامات بين الطرفين يجب الامتثال لها وقاضي أولى درجة أخطأ في تطبيق القانون مما يتعين إلغاء حكمه والقضاء من جديد برفض الدعوى لعدم التأسيس.
وحيث قانونا وعملا بالمادة 324 مكرر1 من القانون المدني وإن صب العقد بين طرفيه في الشكل الرسمي فهو يرتب مجرد التزامات شخصية كما ذهب إليه قضاة المجلس إلا انه لا ينقل الملكية عملا بالمادتين 793 من القانون المدني والمادة 16 من الأمر 75-74 لتخلف شرط الإشهار إذ المادة 793 من القانون المدني تنص على انه لا تنتقل الملكية والحقوق العينية الأخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير إلا إذا روعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون وبالأخص القوانين التي تدير الشهر العقاري.
وحيث ان المادة 15 من الأمر 75-74 تنص على أن كل حق عيني للملكية وكل حق عيني آخر يتعلق بعقار لا وجود له بالنسبة للغير إلا من تاريخ يوم إشهارهما في مجموعة البطاقات العقارية.
وحيث بالتالي كان على قضاة المجلس معالجة النزاع وعلى ضوء المادتين المذكورتين ولما لم يفعلوا فقد أشابوا قرارهم بالخطأ في تطبيق القانون وعرضوا قرارهم للنقض والإبطال.

منطوق القرار: نقض وإحالة أمام نفس المجلس
رقم القرار: 1077182تاريخه : 2017/11/16
الموضوع: شهر عقاري – بيع– نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني:
أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.

أمر رقم : 75-74 ( إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ) , المادة 16 ، جريدة رسمية عدد :92

المبدأ: لم يحدد القانون ميعاد للشهر.
الأطراف: 
الطاعن: 🙁 ش . خ ) و ( ب . ف ) / المطعون ضده: ورثة (ت . م) و ( ت . ع )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجهين المأخوذين : من مخالفة قاعدة جوهرية في الإجراءات ومخالفة القانون .
بدعوى أن مورثة الطاعنتان كانت في عمر 93 سنة وفي بمرض الموت وقت التصرف بالهبة و قضاة المجلس لم يأخذوا بالقرينة القانونية خاصة و أن العقد تم في غياب ابنة الواهبة الوكيلة عنها ( ب . ف ) مما يؤكد عدم وعي الواهبة و الموثق كان يعلم ذلك، و لذلك لم يشهر العقد إلا بعد وفاتها بشهرين و قضاة المجلس لم يأخذوا في الاعتبار الحكم الصادر بتعيين خبير لمعاينة المدارك العقلية للواهبة و الذي لم ينفد بسبب وفاتها ، كما ان العقد لم يشهر إلا بعد وفاة الواهبة فهو غير ناقل للملكية و الهبة تعتبر في حكم الوصية .
و حيث أن المقرر قانونا، أن ما ورد بالعقد الرسمي يعتبر حجة بين أطرافه، و ذوي الشأن حتى يثبت تزويره.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجهين معا لتكاملهما : المأخوذين من مخالفة قاعدة جوهرية في الإجراءات ومخالفة القانون .
و حيث أن الثابت لدى قضاة الموضوع ان عقد الهبة موضوع دعوى الإبطال تم تحريره رسميا ، و أن الشكوى المقامة ضده بالتزوير انتهت بأمر بان لا وجه للمتابعة، مؤيد بقرار غرفة الاتهام ، فضلا عن ذلك فقد جاء في أسباب القرار المطعون فيه أن شهر العقد لا يعد ركنا لصحته ، و وروده في الشكل الرسمي كاف لاعتباره قد اعد وفقا للقانون ، و هو رد في محله ، ذلك أن شهر العقد هو إجراء لاحق لإبرامه ، يمكن القيام به في أي وقت لانتقال الملكية تجاه الغير في التصرفات الواردة على العقار ، فما انتهى إليه قضاة المجلس في مجمله كان سديدا و تطبيقا سليما لأحكام المواد 324 و 324 مكرر ،1 مكرر2، مكرر5 ، مكرر6 و 792. 793 من القانون المدني و ما أثارته الطاعنتان لم يكن مؤسسا و يتعين لذلك رفضه.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 1025731تاريخه : 2016/12/15
الموضوع: شهر عقاري – بيع – نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.
المادة 29 من قانون 90-25 المتعلق بالتوجيه العقاري.
المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: (الوكالة العقارية للتنظيم التسيير العقاريين الحضريين لولاية قسنطينة ) / المطعون ضده: ورثة ( خ . ا )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الأول : المأخوذ من مخالفة القانون :
ذلك أنه و طبقا للمواد 324 مكرر1، 793 من القانون المدني و المادة 29 من قانون التوجيه العقاري فإن التصرفات الواردة على العقار لا تثبت إلا بموجب عقود رسمية مستوفية لإجراء الشهر و بذلك فإن التصرف موضوع دعوى الحال باطل و لا أثر له و لما استند قضاة المجلس على مجرد وصولات تسديد و وثائق عرفية فإنهم خالفوا القانون .
الوجه الثاني : المأخوذ من قصور التسبيب :
ذلك أن المدعية في الطعن أثارت دفوعا قانونية لم يتصد لها المجلس و لم يناقشها و جاء قراره مشوبا بقصور التسبيب

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجهين المثارين المأخوذين من مخالفة القانون و قصور التسبيب :
حيث أنه و بالرجوع إلى القرار المطعون فيه يتبين منه أن قضاة المجلس بنوا قضاءهم على وصولات تسديد الأمر بالدفع الذي سلمته المدعية في الطعن لمورث المدعى عليهم للاستفادة من قطعة أرضية مخصصة للبناء و خلصوا إلى القول بأن محل البيع و ثمنه و أطرافه معلومين و يتعين على المدعية إتمام إجراءات البيع .
لكن حيث أنه و طبقا للمادتين 324 مكرر1 و 793 من القانون المدني و المادة 29 من قانون التوجيه العقاري رقم 90-25 فإن التصرفات التي ترد على عقار أو حق عيني عقاري لا تثبت إلا بعقد رسمي ولا تنتقل الملكية العقارية إلا بمراعاة أحكام الشهر العقاري .
حيث أن استفادة مورث المدعى عليهم لم تتم بموجب قرار إداري و لم تفرغ في قالب رسمي مشهر و تصرف المدعية في الطعن بتسليمها أمر بالدفع لا يرتب أي التزام عيني على عاتقها .
حيث أن قضاة المجلس لم يتصدوا فعلا لدفوع المدعية و لم يناقشوها أصلا و بقضائهم كما فعلوا خرقوا القانون و جاء قرارهم مشوبا بقصور التسبيب ما يستوجب نقض و إبطال القرار المطعون فيه وإحالة القضية إلى نفس الجهة للفصل فيها قانونا .

منطوق القرار: نقض وإحالة أمام نفس المجلس
رقم القرار: 950683تاريخه :2015/12/17
الموضوع: شهر عقاري –  بيع – نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني:
أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.

المادة 29 من قانون 90-25 المتعلق بالتوجيه العقاري.

المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ( ب . م ) / المطعون ضده: ( ا . ت )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الوحيد المثار و يتفرع إلى ثلاثة فروع: المأخوذ من قصور التسبيب.
الفرع الثالث:
بدعوى أنه كان على قضاة الموضوع إتمام الإجراءات فيما يخص التزوير في محرر إداري لأن العقد صادر و ممضي من رئيس بلدية و يكون قضاة الموضوع قد جانبوا الصواب عن طريق وضع حد لهذا الإجراء و لما خلصوا إلى أن العقد الإداري الذي هو بحوزته غير مشهر و أن صاحبه منعدم الصفة و المصلحة و أيدوا الحكم القاضي بعدم قبول دعواه يكون في هذا قصور في التسبيب مما يعرض قرارهم للنقض.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه المثار بفروعه الثلاثة لتكاملها:
لكن حيث أن النعي بهذا الخصوص في غير محله ذلك أنه بالرجوع إلى حيثيات القرار المطعون فيه يتبين أن قضاة الموضوع قد سببوا قرارهم بتأييدهم للحكم المستأنف تسبيبا كافيا باستنادهم إلى أن الطاعن لم يثبت صفته كون العقد الإداري الذي هو بحوزته غير مستوفي لإجراءات الشهر و لم ينقل له ملكية القطعة الأرضية محل النزاع و أن طلبه طرد المطعون ضده تنعدم فيه الصفة طالما أن سنده غير ناقل للملكية وفقا لأحكام المادتين 793 من ق.م و 29 من قانون 90/25 المتعلق بالتوجيه العقاري و أن السند الذي بحوزته لا يخول له ممارسة دعوى استحقاق الملكية و هو تعليل صحيح و سليم و في هذا ليس هناك ما يعد قصور في التسبيب ذلك أن ما استقر عليه القضاء هو أن الملكية و الحقوق العينية الأخرى في العقار سواء كانت بين المتعاقدين أو في حق الغير لا تنقل إلا إذا روعيت فيها الإجراءات التي ينص عليها القانون و بالأخص القوانين التي تدير مصلحة شهر العقار و هو ما أدى إلى تأييد الحكم المستأنف و خلصوا فيما يخص الدفع بالتزوير إلى أن إجراءات الطعن بالتزوير غير مجدية كون صفة الطعن كمالك غير ثابتة و هو ما أدى إلى صرف النظر عن الإدعاء بالتزوير الفرعي و الفصل في النزاع بالصورة التي هو عليها، وفضلا على ذلك فإن الاستجابة للدفع بإجراء تحقيق أو تعيين خبير فإن ذلك يعد من المسائل التي تخضع للسلطة التقديرية لقضاة الموضوع فلا معقب عليهم من قبل المحكمة العليا في ذلك و منه فالوجه غير مؤسس و بفروعه الثلاثة و يتعين معه رفض الطعن.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 1024885تاريخه: 2017/01/12
الموضوع:  شهر عقاري – بيع– نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: 

أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.
أمر رقم : 75-74 ( إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ), المادة 16 ، جريدة رسمية عدد :92

المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ( ب . ع ) / المطعون ضده: (الوكالة الولائية للتسيير و التنظيم العقاريين الحضريين لولاية باتنة)
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الاول مأخوذ من مخالفة القانون الداخلي :
ذلك أن موضوع النزاع متعلق بالمطالبة بإلزام المطعون ضدها بتنفيذ التزاماتها والمتمثلة أساسا في تمكينه من القطعة الأرضية التي استفاد بها بموجب محضر مؤرخ في 18 .07 .2000 ، ووصل تسديد قيمتها ، ومحضر مداولة مؤرخ في 25 .10 .2000 ، وإقرارها وإبداء استعدادها لتعويضه ، إلا أن قضاة المجلس أسسوا قرارهم على أحكام المادة324 مكرر1 ، والمادة 793 من القانون المدني رغم أن الأمر ليس كذلك .
الوجه الثاني مأخوذ من القصور في التسبيب :
ذلك أنه وفقا للمادتين 165 ، و324 من القانون المدني ، وقرار المحكمة العليا المؤرخ في 16 .09 .2009 الصادر بين نفس الأطراف،التمس الطاعن إلزام المطعون ضدها بتنفيذ التزاماتها المتمثلة أساسا في تعويضه عينا بأرض مماثلة إلا أن قضاة المجلس اعتبروا محضر الاجتماع ، والذي هو عبارة عن مداولة ، شأنه شأن العقد العرفي ، مع أن الأمر لا يتعلق بالمنازعة حول الملكية في ذاتها ، وبذلك لم تتم مناقشة طلبات الطاعن و دفوعه .
الوجه الثالث مأخوذ من تحريف المضمون الواضح والدقيق لوثيقة معتمدة في الحكم أو القرار:
بدعوى أن طلبات الطاعن جاءت مؤسسة على محاضر مجلس إدارة الوكالة المطعون ضدها والتي تعتبر بمثابة هيئة مداولة، غير أن القضاة اعتبروا هذه المحاضر بمثابة عقود عرفية ، رغم أن لهذه المحاضر حجيتها فيما يتعلق بوجوب تنفيذ ما تم التداول بشأنه ، وبذلك فإن القضاة قد حرفوا مضمون هذه الوثائق المستدل بها وكذلك فيما يخص الاستجابة لقراري المحكمة العليا الصادرين في هذه القضية الأول مؤرخ في 16 .09 .2009 والثاني مؤرخ في 09 .05 .2013 .

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجوه الثلاثة للتشابه،
لكن حيث أكد قضاة الموضوع في قرارهم محل الطعن أن محضر الاجتماع الصادر عن إدارة الوكالة العقارية الذي يتضمن الاستفادة من قطعة أرض، فقد تم إلغاؤه بموجب قرار إداري صادر عن والي الولاية، وأن هذا المحضر الصادر عن مجلس إدارة الوكالة، فهو لا يرتب أي أثر لنقل الملكية العقارية ، لأنه لا يعتبر عقد رسمي بخصوص الاستفادة، وأن الملكية العقارية لا تنتقل إلا بالسند الرسمي المشهر طبقا للقوانين السارية المفعول وخاصة المادة 324 مكرر1، 793 من القانون المدني، والمادة 16 من الأمر رقم 75 /74 المتعلق بالمسح الشامل وإعداد السجل العقاري.
حيث أن القرار قد جاء بهذه الكيفية سليم ومطابق للقانون ومعلل بما فيه الكفاية بما يجعل الوجوه المثارة غير سديدة.
حيث أنه تبعا لذلك يتعين التصريح برفض الطعن.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 1029948تاريخه: 2017/01/12
الموضوع: شهر عقاري – بيع – نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.
المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: (ب . م ) / المطعون ضده: ورثة ( ب . ع )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الأول مأخوذ من انعدام الأساس القانوني :
و حاصله أن يتبين من التحقيق الذي أجرته المحكمة أنه تم البيع بين أطراف النزاع و تم تسليم ثمن المبيع، و أن الإقرار حجة على المقر و أن المحاضر التي يحررها القاضي في جلسة التحقيق تكتسي الرسمية، و بذلك خالف القرار المطعون فيه المادتين : 342 و 343 من القانون المدني.
الوجه الثاني مأخوذ من مخالفة القانون :
و حاصله أن القرار المطعون فيه في دعوى الحال استبعد تطبيق المواد: 336 و 351 و 360 من القانون المدني، بدعوى أن المدعيين في الطعن يستندان إلى قيام مانع أدبي بين أطراف النزاع كونهم جميعا أبناء عم و أن ذلك حال دون الحصول على الدليل الكتابي، و أنه من المقرر قانون أن البائع يلتزم بنقل ملكية الشيء المبيع و أن يمتنع عن كل عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق عسيرا أو مستحيلا، و في دعوى الحال القرار المطعون فيه استبعد تطبيق هذه المواد القانونية.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجهين الأول و الثاني المأخوذ من إنعدام الأساس القانوني و مخالفة القانون:
و الذي يعيب فيهما المدعيان في الطعن على القرار المطعون فيه مخالفة المواد: 342 و 343 و 336 و 360 من القانون المدني، و بعدم مراعاته هذه المواد في دعوى الحال خالف القانون و جاء منعدم الأساس القانوني .
لكن حيث بمراجعة ملف الطعن و القرار المطعون فيه يتضح أن الدعوى المرفوعة إلى القضاء من المدعيين في الطعن أمام القضاء ترمي إلى إلزام المدعى عليهم في الطعن إتمام إجراءات البيع للقطعتين الأرضيتين محل النزاع بناء على الاتفاق الواقع بينهما و بين المدعى عليهم في الطعن بتحرير العقد الرسمي بعد الحصول على الوثائق الإدارية.
لكن حيث أن التصرفات الواقعة على العقارات تنعقد بموجب عقود رسمية طبقا للمادة 324 مكرر 01 من القانون المدني و انتقال الملكية لا يتم إلا بموجب الشهر طبقا للمادة 793 من القانون المذكور، و بالتالي المواد القانونية المثار من المدعيين في الطعن في دعوى الحال لا تجيد مجالا للتطبيق و تتعارض مع مبدأ سلطان الإرادة، و عليه الوجهين غير مؤسسين و يرفضان.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 888375تاريخه: 2015/05/14
الموضوع: شهر عقاري – بيع– نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.
المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ( ش . ح ) / المطعون ضده: ( ب . ر )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الثاني المأخوذ من مخالفة القانون:
بدعوى أن القرار المنتقد رفض دعوى الطاعن رغم استظهاره بسند رسمي متضمن التنازل عن قطعة أرض مؤرخ في 27-12-1990، و أنه حازه و أن المطعون ضده اعتدى على هذا العقار و لم يقدم أي سند و أن قاضي أول درجة طبق صحيح القانون الذي بالتالي خالفه قضاة الاستئناف.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه الثاني المأخوذ من مخالفة القانون:
لكن حيث لم يحدد الطاعن هنا كذلك النص القانوني الذي يدعي أن القرار المنتقد جاء مخالفا له حسب زعمه، كما أن حيثيات القرار تفيد أن رفض الدعوى مبني على اعتبار السند المذكور غير مشهر، مما يعني عدم نقل حق الملكية من البائع إلى الطاعن طبقا للمادة 793 ق م، و عليه فالوجه غير سديد و يستوجب بالتالي الرفض و الطعن بالتالي غير مؤسس مما ينبغي رفضه.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 1014258تاريخه: 2016/10/11
الموضوع: شهر عقاري – بيع– نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: 

أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.
أمر رقم : 75-74 ( إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ) , المادة 16 ، جريدة رسمية عدد :92

المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ( م . ل ) / المطعون ضده: ( م . ا )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الثاني المأخوذ من مخالفة القانون الداخلي طبقا لنص المادة 5/358 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية: لأن العقد العرفي الذي تم إبطاله أبرم في2010 أي بعد التعديل الذي طرأ على القانون المدني لسنة 2005 وأن المادة 3/103 تقضي على انه يحرم من الاسترداد من تسبب في عدم مشروعية العقد أو كان عالما بذلك وكان المطعون ضده على علم بأن البيع الذي أبرمه مخالفا لنص المادة 324 مكرر من القانون المدني والمادة 793 من نفس القانون والمادة 12 من قانون التوثيق.
وأن قضاة المجلس بردهم الحيازة إلى المطعون ضده يكونوا قد خرقوا مقتضيات المادة 3/103 من القانون المدني مما يعرض قرارهم للنقض والإبطال.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه المأخوذ من مخالفة القانون الداخلي طبقا لنص المادة 5/358 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية.
حيث أن على عكس ما يثيره الطاعن في هذا الوجه فإن قضاة المجلس لم يخرقوا أحكام المادة 103 من القانون المدني بل أنهم طبقوا صحيح القانون المكرس لنص المادة 324 مكرر1 من القانون المدني المتعلقة بإخضاع التصرفات المنصبة على العقار للرسمية تحت طائلة البطلان وأنه لا يمكن نقل الملكية للغير إلا بعد شهر العقد الرسمي طبقا لنص المادة 793من القانون المدني .
حيث أنه أحكام المادة 3/103 من القانون المدني أثيرت لأول مرة أمام المحكمة العليا من طرف الطاعن وهذا غير جائز قانونا بل لا يلتفت إليها .
حيث أن هذا الوجه غير سديد تعين رفضه وبالتبعية رفض الطعن.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 968919
تاريخ القرار: 2016/04/14
الموضوع: شهر عقاري – بيع – نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.
المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ( ف . م ) / المطعون ضده: ( ط . س ) و ( ط . ع )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الأول : المأخوذ من إنعدام الأساس القانوني .
بدعوى مخالفة الفقرة الرابعة من المادة 328 من القانون المدني لحجية العقد العرفي تجاه الغير.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه الأول : المأخوذ من إنعدام الأساس القانوني .
حيث أن ما يثيره الطاعن في غير محله , ذلك أنه إذا تعلق الأمر بعقار أو بحق عيني عقاري فإن كل التصرفات الواقعة عليه يجب أن تحرر في الشكل الرسمي تحت طائلة البطلان وأن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين أو في حق الغير إلا إذا روعيت إجراءات الشهر العقاري لذلك فما انتهى إليه قضاة المجلس كان تطبيقا سليما للمادتين324 مكرر 1 و 793 من القانون المدني مما يتعين رفض هذا الوجه.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 1005781تاريخه: 2016/09/21
الموضوع: شهر عقاري – بيع – نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني:
أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.

أمر رقم : 75-74 ( إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ) , المادة 16 ، جريدة رسمية عدد :92

المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ورثة ( س . ق ) / المطعون ضده: (الوكالة الولائية للتسيير والتنظيم العقاريين الحضريين لولاية عنابة ) و
( خ . ف ) و ( م . ر )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الأول:

مأخوذ من الخطأ في تطبيق القانون:
من حيث أنه يستخلص من هذا الوجه أن القرار ألحق ضررا بحقوق المدعين برفضه إبطال عقد البيع الرسمي للقطعة الأرضية التي من المفروض أن تؤول إلى والدهم المتوفى و أن المجلس طبق عن خطأ المواد 72- 743 – 99 – 123 من القانون المدني تطبيقا خاطئا.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه الأول:
حيث إن المادة 324 مكرر 1 تنص على أنه ” زيادة عن العقود التي يأمر القانون بإخضاعها إلى شكل رسمي يجب، تحت طائلة البطلان، تحرير العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار أو حقوق عقارية أو محلات تجارية أو صناعية أو كل عنصر من عناصرها، أو التنازل عن أسهم من شركة أو حصص فيها، أو عقود إيجار زراعية أو تجارية أو عقود تسيير محلات تجارية أو مؤسسات صناعية في شكل رسمي، و يجب دفع الثمن لدى الضابط العمومي الذي حرر العقد.
كما يجب، تحت طائلة البطلان، إثبات العقود المؤسسة أو المعدلة للشركة بعقد رسمي و تودع الأموال الناتجة عن هذه العمليات لدى الضابط العمومي المحرر للعقد.”
و أن المادة 793 من القانون المدني تشترط من أجل نقل الملكية في المادة العقارية إجراءات الشهر العقاري.
و أن بيع العقار يجب أن يكرس بعقد رسمي مشهر في المحافظة العقارية و أن عقد البيع الرسمي وحده هو الذي يمنح صفة المالك لمشتري العقار.
حيث إن المجلس القضائي طبق في النزاع قواعد القانون المدني المنظمة لعمليات نقل العقارات. وأنه يتعين بالتالي رفض الوجه لعدم تأسيسه.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 945891تاريخه: 2015/11/12
الموضوع: شهر عقاري – بيع – نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.
المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ( ش . ف ) / المطعون ضده: ( ع . ص )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الثاني المأخوذ من مخالفة القانون:
من حيث أنه يستخلص من هذا الوجه أن المدعية تشغل الشقة المتنازع عليها بموجب سند توثيقي ( في 14/11/2007 ) و الذي يشير إلى أن للمدعية الحق في الاستغلال ابتداء من هذا اليوم بالحيازة الحقيقية و الفعلية و قد تسلمت من المطعون ضدها مفاتيح السكن.
وأن الدعوى تتعلق بالحيازة ( المادة 808 و ما يليها من القانون المدني ) و المادة524 و ما يليها من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية.
في حين أن القرار أشار إلى المادتين 324 و 793 من القانون المدني، أي الملكية، هاتان المادتان لا علاقة لهما بقضية الحال.
و أن المدعية لم تطلب الملكية، وإنما تشغل بموجب سند قانوني صحيح بصفتها حائزة يتمثل في عقد موثق.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه الثاني:
و لكن حيث إن المادة 793 من القانون المدني تنص على أنه ” لا تنقل الملكية و الحقوق العينية الأخرى في العقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير إلا إذا روعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون و بالأخص القوانين التي تدير مصلحة شهر العقار ”
حيث أن المجلس القضائي بمعاينته عدم احترام المدعية لمقتضيات المادة 793 من القانون المدني و لا سيما التي تنظم الشهر العقاري، و بالتالي عدم نقل ملكية السكن لعدم شهر العقد يكون قد طبق القانون تطبيقا سليما.
و أنه يتعين رفض الوجهين لعدم تأسيسهما.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 988335تاريخه 2016/06/16
الموضوع:  شهر عقاري – بيع– نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني:
أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.

المادة 29 من قانون 90-25 المتعلق بالتوجيه العقاري.

المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: (الوكالة الولائية للتسيير والتنظيم العقاري الحضري) / المطعون ضده: ( ق . ص )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الوحيد للطعن: مأخوذ من انعدام الأساس القانوني المادة 358-08 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية:
لكون الطاعنة سبق لها وأن تقدمت أمام المجلس بدفوع مستندة إلى أحكام قانونية ومدعمة باجتهادات قضائية والمطعون ضده رغم استفادته بقطعة أرض بموجب وصل دفع المصاريف في سنة 1993 و التمس إتمام إجراءات البيع وفق ملكية العقار محل النزاع رغم عدم وجود ما يثبت الاتفاق الحاصل بين الطرفين محتجة بالمادتين 324 كرر 1 و793 من القانون المدني وكذا المادة (29) من قانون التوجيه العقاري وبالتالي لا يمكن الاستناد إلى وصل دفع قيمة القطعة الأرضية لنقل ملكيتها, وأن القاضي ليست له سلطة إجبار أحد الأطراف على القيام بتصرف معين كما أكدته المحكمة العليا بشأن ذلك والقرار محل الطعن غير قائم على أي أساس قانوني وهو معرض للنقض والإبطال.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه الوحيد للطعن: المأخوذ من انعدام الأساس القانوني المادة 358-08 من
قانون الإجراءات المدنية و الإدارية :
وحيث بالرجوع إلى القرار محل الطعن يستفاد وأن دعوى المطعون ضده تهدف إلى المطالبة بإتمام إجراءات بيع القطعة الأرضية محل النزاع.
وحيث المقرر قانونا وعملا بالمادة (324 مكرر1) من القانون المدني أن العقود التي تتضمن نقل ملكية عقار أو حقوق عينية لا تتم إلا في الشكل الرسمي مع دفع الثمن بين يدين الموثق وذلك تحت طائلة البطلان, كما أن الملكية والحقوق العينية في العقار لا تنتقل إلا إذا روعيت الإجراءات التي ينص عليها القانون وبالأخص القوانين التي تدير مصلحة الشهر العقاري وفق ما تنص عليه المادة (793) من قانون الإجراءات المدنية و الإدارية كما ان المادة (29) من قانون التوجيه العقاري تتضمن وان إثبات الملكية العقارية والحقوق العينية لا تثبت إلا بعقد رسمي يخضع لقواعد الإشهار العقاري وهذه النصوص القانونية كرست من قبل المحكمة العليا في عدة فرارات صادرت عنها تتعلق بنفس موضوع النزاع الحالي .
وحيث أن القضاء بخلاف ذلك يعد منعدم الأساس القانوني مما يتعين والحالة هذه نقض وإبطال القرار المطعون فيه.

منطوق القرار: نقض وإحالة أمام نفس المجلس
رقم القرار: 970566تاريخه: 2016/04/14
الموضوع:  شهر عقاري – بيع – نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: 

أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.
أمر رقم : 75-74 ( إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ) , المادة 16 ، جريدة رسمية عدد :92

المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ( ل . ل ) / المطعون ضده: المؤسسة الوطنية للترقية العقارية (سابقا E.P.L.F )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الثاني مأخوذ من مخالفة القانون الداخلي و خرق المواد : 239 ، 223،793 القانون المدني :
بدعوى أن العقد المبرم بين المشتري الأصلي ( ح . م ) و بين العارض كان عملا قانونيا شرعيا تقره المادة ( 239 ) من القانون المدني، و أن القرار المنتـقد أقر بشرعية العقد المبرم بين المشتري و العارض في الفقرة ما قبل الأخيرة منه أن عقد الحلول هو عقد صحيح و غير مخالف للمادة ( 324 مكرر 01 )، و كذا المادة ( 793 ) من القانون المدني، غير أنه قضى بعدم تأسيس الدعوى الأصلية، و هذا يعد خرقا للقانون الداخلي سيما المواد المنوه عنها أعلاه.
الوجه الثالث مأخوذ من تناقض التسبيب مع المنطوق :
بدعوى أنه و بالرجوع إلى القرار المنتقد في فقرته ما قبل الأخيرة، أنه نص في تسبيـبه بصريح العبارة ” أن عقد الحلول المستظهر به المستأنف عليه ـ العارض ـ في دعواه هو عقد صحيح غير مخالفة لأحكام المادة ( 324 مكرر 01 ) و المادة ( 793 ) من القانون المدني، إلا أنه لا ترتب نقل الملكية……” ، و هذا يعد تناقض.
الوجه الرابع مأخوذ من مخالفة القانون، و انتهاك أحكام المواد : 252، 253، 260، 261 :
بدعوى أن عقد الحلول المحرر من طرف المدعو ( ح . م ) و العارض بتاريخ 08-03-1999 الذي يتضمن تـنازل الأول عن الشقة المتنازع عليها لفائدة الثاني أي العارض، و أن الشقة انتقلت إلى العارض طبقا لما جاءت به أحكام المادتين ( 12 ) من الأمر رقم 91/79 المتضمن قانون التوثيق، و أحكام المادة ( 324 مكرر 01 ) من القانون المدني، و من ثم فإن أركان البيع عن طريق الحلول متوفرة طبقا لأحكام المادة ( 351 ) من القانون المدني، و أن البائع التزم بما قررته أحكام المادة ( 361 ) من القانون المدني، و أن المدعى عليها ما دامت حصلت على ثمن الشقة كاملا ليس لها أية مصلحة في رفض تحرير عقد بيع هذه الشقة، غير أن قضاة المجلس لم يناقشوا الوثائق المدرجة ضمن الموضوع و لم يوضحوا كيف توصلوا إلى إلغاء الحكم المستأنف، و بذلك قد شابوا قرارهم المنتقد لمخالفة القانون.
لذا يلتمس الطاعن على لسان دفاعه نقض القرار المطعون في و دون إحالة.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه الثاني، و الثالث و الرابع معا للتشابه :
لكن حيث يتضح أن الطاعن رفع دعوى أمام قضاة الموضوع شرح فيها أنه بموجب عقد حوالة الحق المبرم طبقا للمادة (239 ) من القانون المدني بينه و بين المدعو ( ح . م ) فإنه يلتمس بموجب هذا العقد إلزام المؤسسة المدعى عليها في الطعن بتسليمه عقد ملكية السكن الذي تحصل عليه المدعو( ح . م ) .
حيث أن قضاة المجلس تأكدوا من أن هذا العقد المستظهر به ليست له أية حجية إتجاه المدعى عليها في الطعن و لا يرتب أي أثر لنقل الملكية العقارية التي لا تنتقل إلا بالشهر العقاري عملا بالمادة ( 793 ) من القانون المدني، و المادة ( 16 ) من الأمر رقم 74/75 المتعلق بالمسح الشامل و إعداد السجل العقاري، و بذلك فإن القضاة قد عللوا قرارهم بما فيه الكفاية، و طبقوا صحيح القانون، مما يجعل الأوجه المثارة غير سديدة.
حيث أنه و تبعا لذلك يتعين التصريح برفض الطعن بالنقض.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 1033280تاريخ القرار: 2018/01/11
الموضوع: شهر عقاري – نقل ملكية.
المرجع القانوني: المادة 793 من القانون المدني.
المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: (ت . ز) و (ب. ف) / المطعون ضده: ( م . ن)
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الثاني المأخوذ من انعدام الأساس القانوني طبقا للمادة 08/358 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية ومفاده:
أن قضاة الموضوع لم يؤسسوا قرارهم تأسيسا قانونيا بحيث اكتفوا بالقول بأن شهر العقد تم بتاريخ لاحق لتاريخ حكم رسو المزاد الذي نقل ملكية العقار للمطعون ضده قبل تاريخ شهر عقد الهبة دون أن يبينوا الأساس القانوني الذي اعتمدوا عليه في قرارهم عندما قضوا بإلغاء عقد الهبة.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه الثاني بالأولوية المأخوذ من انعدام الأساس القانوني طبقا للمادة 08/358 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية ومفاده:
وحيث أنه ما تعيبه الطاعنتين على القرار محل الطعن في محله ذلك أنه بالرجوع إلى القرار محل الطعن نجد أن القضاة قد استندوا في قرارهم إلى أن العقار محل عقد الهبة قد انتقلت ملكيته للمطعون ضده من يوم النطق بحكم رسو المزاد عملا بنص المادة 762 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية.
ولكن حيث أنه وبالإطلاع على وثائق الطاعنتين يتبين وأن عقد الهبة المطالب بإبطاله في دعوى الحال قد حرر بتاريخ 08 و29 ماي من شهر ماي 2012 من طرف الموثق الأستاذ شكير مصطفى بينما حكم رسو المزاد على المطعون ضده المنصب على ذات العقار صدر بتاريخ 2012/07/04 أي بعد تحرير عقد الهبة وأن هذا الأخير قد تم إشهاره بالمحافظة العقارية بتاريخ 2012/07/11 بينما حكم رسو المزاد لم يتم إشهاره.
وحيث أنه ولمّا كانت ملكية العقار لا تنتقل إلا عن طريق الشهر طبقا لنص المادة 793 من القانون المدني, فإن قضاة المجلس وباستنادهم إلى نص المادة 762 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية في فقرتها الأولى دون التطرق إلى الفقرة الثانية لنفس المادة يكونون قد أعطوا لقرارهم تأسيسا غير قانوني ممّا يعرضه إلى النقض والإبطال.

منطوق القرار: نقض وإحالة أمام نفس المجلس
رقم القرار: 1044651تاريخه: 2017/04/13
الموضوع: شهر عقاري – بيع– نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: أمر رقم 75 -58 (قانون مدني)، المادتان 792 و 793، جريدة رسمية عدد 78.
المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ( ل . م ) / المطعون ضده: ( س . ع)
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الأول : والمأخوذ من انعدام الأساس القانوني طبقا للمادة 358-08 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية :
و حاصله أن القرار المطعون فيه لم يشر إلى النصوص القانونية المطبقة ويذكر في صفحته الثالثة أن عقد المبادلة المؤرخ في 01-01-1992 المحتج به من قبل الطاعن ،بأنه لم يقدمه ولم يتمكن المجلس من الإطلاع عليه ، ومراقبته فهو عقد عرفي باطل ، بينما عقد المبادلة هو عقد رسمي تم إبرامه أمام الموثق ( ع . ع )، و هو عقد صحيح طبقا للمادة 324 الفقرة الأولى من القانون المدني وأن المطعون ضده هو من تخلى عن التزاماته وبذلك فإن للطاعن الحق في طلب تنفيذ الالتزام طبقا للمادة 119 من القانون المدني .
الوجه الثاني: والمأخوذ من تحريف المضمون الواضح والدقيق لوثيقة معتمدة في القرار طبقا للمادة 358-12 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية:
بدعوى أن القرار المطعون فيه حرف مضمون عقد المبادلة المبرم بين الطرفين بتاريخ 01-02-1992 أمام الموثق الأستاذ ( ع . ع ) و المسجل بإدارة الضرائب بتاريخ 24-02-1992 وبذلك احترم الشكل الرسمي والقضاة حرفوه واعتبروه عقدا عرفيا باطلا.

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الوجه الأول : والمأخوذ من انعدام الأساس القانوني طبقا للمادة 358-08 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية :
لكن حيث إنه وخلافا لمزاعم الطاعن فإن القضاة أشاروا إلى المواد 324 مكرر 1 ،792، 793 من القانون المدني والمادة 30 من قانون التوجيه العقاري كما هو مدون بالقرار المطعون فيه وأن قضاة المجلس ذكروا في أسباب قرارهم بأن الطاعن لم يقدم العقد للمناقشة و يعترف أنه عقد غير مشهر وبالتالي فهو عقد باطل وعلى هذا الأساس ألغوا الحكم المستأنف وقضوا من جديد برفض الدعوى لعدم التأسيس لأن العقود المنصبة على عقار أو حقوق عينية عقارية يجب إفراغها في الشكل الرسمي وإشهارها لكي تكون ناقلة للملكية .
حيث إن عقد المبادلة وان كان عقدا رسميا ،إلا أنه غير مشهر وبالتالي فهو غير ناقل للملكية ولا يرتب إلا التزامات شخصية وعليه فإن القرار المطعون فيه مؤسس قانونا مما يجعل هذا الوجه غير سديد ويتعين رفضه.
عن الوجه الثاني: والمأخوذ من تحريف المضمون الواضح والدقيق لوثيقة معتمدة في القرار طبقا للمادة 358-12 من قانون الإجراءات المدنية والإدارية:
لكن حيث أن قضاة المجلس اعتبروا أن عقد المبادلة هو عقد عرفي لكونه غير مشهر بالمحافظة، وبالتالي فهو غير ناقل للملكية طبقا للمادة 793 من القانون المدني ولا يرتب إلا التزامات شخصية مادام أنه لم يشهر وعليه فإن لم يحرفوا مضمون العقد ، الآمر الذي يجعل هذا الوجه هو الآخر غير مؤسس ويستوجب الرفض.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا
رقم القرار: 1090934تاريخه: 2016/07/14
الموضوع شهر عقاري – بيع – نقل الملكية – بطلان – صحة العقد غير المشهر.
المرجع القانوني: 

أمر رقم 75 -58 ( قانون مدني )، المادة 793 ، جريدة رسمية عدد 78.
أمر رقم : 75-74 ( إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري ), المادة 16 ، جريدة رسمية عدد :92

المبدأ: شهر العقد بالمحافظة العقارية شرط لنقل الملكية.
الأطراف: 
الطاعن: ( ب . ط ) / المطعون ضده: ( ح . ع ) و ( ل . ك )
وجه الطعن المثار من الطاعن المرتبط بالمبدأ: 

الوجه الأول: مأخوذ من مخالفة قاعدة جوهرية في الإجراءات (م 358-1 ق إ م إ):
ومفادها أن الطاعن قد أثار عدة دفوع مفادها أن الوكيل عديم الأهلية لاعتماده على وكالة مؤرخة في 25-07-1998 هي نفس الوكالة التي أبرم بها عقد البيع المحرر بتاريخ 23-05-1999 ولا يجوز له اعتمادها في إبرام عقد البيع المحرر بتاريخ 26-09-1999, وأن الإشهار هو مجرد عمل إداري يترتب عليه نقل الملكية طبقا لنص المادة 793 ق م , وأن موضوع العقد مخالف للنظام العام لإبرامه خرقا لنص المادة 366 ق م .
الوجه الثاني : مأخوذ من القصور في التسبيب (م 358-10 ق إ م إ):
ومفاده بنوا قضاءهم على أن العقد المحتج به من قبل الطاعن هو عقد توثيقي مكتمل الأركان لكنه غير مشهر لأن المحافظ العقاري رفض شهره لنقص في الإيداع وخاصة عدم وجود عقد الملكية للبائعين فريق ( ع ) , وأما بالنسبة للعقد الثاني للمدعى عليه في الطعن فهو عقد رسمي صحيح ومشهر , وغير قابل للطعن فيه , لكن هذا التسبيب ليس صحيحا لوجود وصل الإيداع بتاريخ 16-11-1999 .
وعقد الملكية البائعين الذي هو عقد قسمة محرر بتاريخ 02-02-1998 مشهر في 01-09-1999 فكيف يمكن اعتباره غير مشهر , مع أن وصل الإيداع للشهر قد تم بتاريخ 16-11-1999 , كما أن قضاة لم يردوا على الدفع بانتهاء صلاحية الوكالة وفقا لنص المادة 78 ق م , واخلطوا بين رسمية العقد و شهره , وأخذوا بالإشهاد المقدم من الوكيل المكتوب بخط اليد المحرر في غياب الطاعن ومن دون علمه والذي تضمن اقتراحا لحل النزاع , ولم يسترجع الطاعن أمواله من الوكيل البائع , مما يعرض القرار للنقض و الإبطال للقصور في التسبيب .
الوجه الثالث : مأخوذ من انعدام التسبيب(م 358-8 ق إ م إ):
ومفاده أن القضاة قد رفضوا الدعوى على أساس عدم قابلية العقد للطعن بالبطلان من دون ذكر الأساس القانوني المعتمد عليه ذلك أن الشهر ليس سوى مجرد تسجيل في السجل الإداري المخصص لهذا الغرض , وهو عمل إداري يخضع للإلغاء ولا يتمتع بالحصانة من الرقابة القضائية , وأن النص الوحيد الذي أعطى للشهر أثر في انتقال الملكية هو نص المادة 793 ق م ولم يرد فيه ما يجعل الشهر تحصينا للعقد , مما يعرض القرار للنقض و الإبطال .
الوجه الرابع : مأخوذ من مخالفة القانون (م 358-5 ق إ م إ) ويتفرع إلى خمسة فروع :
الفرع الأول : مخالفة المــادة 586 ق م :
ذلك أن الوكالة التي يحوزه الوكيل وكالة خاصة موضوعها بيع قطعة أرض مملوكة قد انتهت , وإن قيام الوكيل بإعادة بيع نفس القطعة من جديد باستعمال نفس الوكالة لإبرام العقد المطعون فيه المحرر بتاريخ 26-09-1999 مما يفقد الوكيل أهليته في إبرام العقد الثاني ويترتب على ذلك بطلان هــذا العقد .
الفرع الثاني : مخالفة المادة 793 ق م :
ذلك أن الشهر له أثر وحيد هو انتقال الملكية لكن القضاة قد أضفوا عليه عدم القابلية للطعن فيه مما يعد خرق للقانون .
الفرع الثالث : مخالفة المادة 324 ق م :
أن القضاة قد خالفوا نص المادة المذكورة بإضفائهم الرسمية على العقد المحرر بتاريخ 26-09-1999 ونزعوها عن عقد الطاعن التي تجعل من العقد الموثق عقدا رسميا فور تحريره من قبل الموثق.
الفرع الرابع : مــخالفة المــادة 361 ق م :
أن المادة المذكورة تنص على واجبين على البائع هما : القيام بنقل الملكية و الانتفاع عن كل ما من شأنه أن يجعل نقل الحق عسيرا أو مستحيلا , لكن الوكيل (البائع) بعد أن وقع عقد البيع في 23-05-1999 قام بإعادة البيع بالعقد المطعون فيه المحرر بتاريخ 06-09-1999 مما يعد خرقا لنص هذه المادة .
الفرع الخامس : مخالفة المادة 78 ق م :
ذلك أن العارض القانوني في قضية الحال هو انتهاء الوكالة المؤرخة في 25-07-1998 بعد استعمالها في إبرام عقد الطاعن المحرر بتاريخ 23-05-1999 ولا يمكنه إبرام العقد الثاني باعتباره قد فقد الأهلية لذلك .
وحيث أنه بموجب مذكرة مودعة بتاريخ 28-07-2015 رد المدعى عليه ( ك . ع ) بواسطة الأطراف وعدم قبول العريضة شكــلا طبقا لنص المادة 566 ق إ م إ و احتياطيا في الموضوع رفض الطعن لعدم تأسيسه .

رد المحكمة العليا عن الوجه المرتبط بالمبدأ: 

عن الأوجه مجتمعة لإرتباطها موضوعا :
لكن وحيث أنه وفقا لقاعدة نسبية العقود المادة 108 ق م يكون العقد حجة بين طرفيه , ولا يجوز المطالبة بإبطاله من قبل الغير إلا إذا كان مخالفا للنظام العام , هذا من جهة .
ومن جهة أخرى فإن التفضيل بين العقود الواردة على العقار يكون بالشهر , طالما أن العقد ولم تم صحيحا طبقا لنص المادة 324 مكرر1 لا ينتج أثره فيما يتعلق بنقل ملكية العقار إلا بالشهر ولا أثر له حتى بين المتعاقدين إذا لم يشهر طبقا لنص المادة793 ق م و المادة 16 من الأمر رقم 75-74 الصادر بتاريخ 12-11-1975 ومن ثم يكون القضاة بتفضيلهم عقد المدعى عليه في الطعن على عقد الطاعن قد طبقوا صحيح القانون .
أما الدفع بانتهاء صلاحية الوكالة فهو مقرر للبائع في مواجهة الوكيل ولا يجوز للغير التمسك به , ولا مبرر للدفع بالمادة 93 ق م طالما أن بيع ملك الغير لا يتعلق بالنظام العام ولا يجوز طلب إبطاله إلا لمن كـان طرفــا فيــه طبقـــا لنـص المــــادة379 ق م , وليس أمام الطاعن سوى المطالبة بفسخ العقد الذي كان طرفا فيه طبقا لنص المادة 119 ق م . لذلك فالأوجه جميعها ليست سديدة.
وحيث أنه تبعا لما تقدم يتعين التصريح بعدم تأسيس الطعن و القضاء برفضه.

منطوق القرار: قبول الطعن شكلا ورفضه موضوعا

عن المحامي