El Mouhami – Avocat Algérien – Connaître Ton Droit Elmouhami
– الوجه الثاني المأخوذ من انعدام الأساس القانوني.
حيث أن الطاعن يعيب على القرار المطعون فيه, بدعوى أن قضاة الموضوع انتهوا إلى القول أن الحكم الذي قضى بحلول المطعون عليه محل الطاعن في جميع الحقوق و الالتزامات الواردة في عقد البيع, وبالتالي تم تثبيت بموجب هذا الحكم صحة الإجراءات المتبعة.
في حين أن القانون يتطلب من القضاة أن يتصدوا للمسائل القانونية وتقديم الأساس القانوني, وبقضائهم هذا يكون منعدم الأساس القانوني مما يعرضه للنقض.
لكن ما يعيبه الطاعن على القرار المطعون فيه في غير محله, ذلك أن الطاعن لا يجوز له أن يطعن بالبطلان في إجراءات الشفعة التي صدر حكم بشأنها تكون المحكمة قد استنفذت ولايتها, بصدور الحكم عنها بصحة إجراءات الشفعة, ولا يجوز الطعن مرة أخرى في تلك الإجراءات, مما يتعين معه التصريح برفض هذا الوجه.
1)- يصدر الحكم بثبوت الشفعة ابتدائيا نهائيا و يكون سندا للملكية.
2)- تبقى المواعيد مفتوحة في دعوى الأخذ بالشفعة ، إذا لم يقم البائع أو المشتري بإنذار الشفيع ، وعليه يستطيع الشفيع أن يمارس حقه في الشفعة في أي وقت يريد و يشاء .
و لا يسقط حق الشفعة إلا بمرور سنة من تاريخ شهر العقد بالمحافظة العقارية.
1)- عن الوجــه الأول: “المأخوذ من مخالفة قاعدة جوهرية في الإجراءات”.
حيث أن الطاعن يعيب على القرار المطعون فيه بدعوى أنه صدر ابتدائيا ونهائيا طبقا للمادة 803 من القانون المدني.
في حين أنه وبعد الرجوع إلى هذه المادة لم تنص على أن الحكم الصادر عن المحكمة يصدر ابتدائيا ونهائيا، وأن المقصود من نص هذه المادة أن الحكم الصادر بحلول الشفيع محل المشتري عندما يصبح نهائيا يكون سندا لملكية الشفيع، مما يجعل هذا الحكم يصدر ابتدائيا قابلا للاستئناف ولما اعتبر قاضي الدرجة الأولى هذا الحكم ابتدائيا ونهائيا قد خالف قاعدة جوهرية في الإجراءات مما يعرض القرار المطعون فيه للنقض.
2)-الوجـــه الثاني: ” المأخوذ من انعدام الأساس القانوني”.
حيث أن الطاعن يعيب على القرار المطعون فيه بدعوى أن عقد البيع سجل بتاريخ 30/01/2013 وأن عقد التصريح بالرغبة سجل بتاريخ 22/12/2013 وأن تبليغ الإعلان عن الرغبة بالشفعة كان بموجب محضر محرر من طرف المحضر القضائي بتاريخ 10/02/2014 إلى الطاعن دون باقي الأطراف.
وأن دعوى الأخذ بالشفعة قد رفعت بتاريخ 30/03/2014 مما يجعل حق الشفعة قد سقط لمرور أكثر من سنة من تاريخ تسجيل عقد البيع، مما يجعل الحكم محل الطعن بالنقض منعدم الأساس القانوني.
1)- لكن ما يعيبه الطاعن على القرار المطعون فيه في غير محله، ذلك أن المادة 803 من القانون المدني نصت على أن الحكم الذي يصدر بثبوت الشفعة يصدر نهائيا ويكون سندا للملكية.
2)- وحيث أن ما يعيبه الطاعن على القرار المطعون فيه في غير محله، ذلك أنه وبالرجوع إلى أحكام المادة 729 من القانون المدني، فإنها تلقي التزاما على عاتق البائع أو المشتري أن يقوم بإنذار لمن يريد الأخذ بالشفعة.
وحيث أنه إذا لم يقم البائع أو المشتري بإنذار الشفيع، فإن تلك المواعيد تبقى مفتوحة وبالتالي يستطيع الشفيع أن يمارس حقه في الشفعة في أي وقت يريد ويشاء.
كما أن حق الشفعة يسقط بمرور سنة من تاريخ شهر العقد بالمحافظة العقارية.
وحيث أنه وبعد الرجوع إلى وقائع القضية، أن عقد البيع تم شهره بتاريخ 31/08/2013 في حين دعوى الأخذ بالشفعة تم تسجيل عريضتها بأمانة ضبط المحكمة بتاريخ 06/03/2014 وأن ميعاد السنة يحسب من تاريخ شهر العقد إلى تاريخ رفع الدعوى، فلم تنقض على دعوى الأخذ بالشفعة سنة، مما يجعل هذا النعي في غير محله، يتعين معه التصريح برفض هذا الوجــه.
الوجه الثاني: المأخوذ من مخالفة القانون م 5/358 من ق إ م إ،
حيث أن المدعى عليه في الطعن لم يعلن عن رغبته في الأخذ بالشفعة إلى المشتري إلاّ بتاريخ 2013/01/23 أي بتاريخ لاحق عن البيع الصادر إلى المشتري الثاني ومن ثم فإنه لا يجوز الأخذ بالشفعة إلاّ من المشتري الثاني وبنفس الشروط الواردة في العقد المحرر في 2013/01/09 وفق نص المادة 797 من القانون المدني التي حددت الأخذ بالشفعة من المشتري الثاني وهي حالة دعوى الحال ومنه نقض القرار المطعون فيه الذي خالف القانون أي المادة 797 من القانون المدني.
عن الوجه الثاني: المأخوذ كذلك من مخالفة القانون،
حيث من المقرر قانونا وفق المادة 806 من القانون المدني أن لا تكون حجة على الشفيع كل بيع صدر منه إذا كان ذلك البيع قد تم بعد تاريخ شهر الإعلان بالرغبة في الشفعة.
وحيث أن الشفيع قد أشهر عقد رغبته في الشفعة بتاريخ 2013/01/06 والبيع تم بتاريخ 2013/01/09 وأشهر بتاريخ 2013/01/23 أي أن البيع تم بعد شهر الرغبة في الشفعة بما يجعل البيع لا يعتد به في حق الشفيع وفق نص المادة المذكورة أعلاه والقول أن نص المادة 797 من نفس القانون تجعل الشفعة من المشتري الأول وليس الثاني لأن البيع جاء بعد الإعلان عن الرغبة في الشفعة.
ومنه فالوجه غير سديد ويتعين رفضه ورفض الطعن بالنقض.
الوجه الثالث : مستمد من قصور التسبيب
ومؤداه أن تطبيق المادة 807 ق م تستوجب أولا تطبيق المادة 799 من نفس القانون التي تلزم أطراف عقد البيع بضرورة توجيه إنذار إلى الراغب في الشفعة خلال 30 يوما التالية لها, وهو الإجراء غير المستوفى أصلا, وفي ذلك مخالفة للقانون, ولما كرسته المحكمة العليا في قرارها المؤرخ في 30/04/1990 رقم 64331, الأمر الذي يترتب عليه نقض وإبطال القرار المطعون فيه مع الإحالة.
عن الوجه الثالث المأخوذ من القصور في التسبيب, فإنه بعد مراجعة القرار المنتقد يتبين أن قضاة المجلس أيدوا الحكم المستأنف و سببــوا قضاءهـم بقولهم على الخصوص: (عملا بالمادة 807 ق م, فإن الحق في الشفعة يسقط إذا مرت سنة من يوم تسجيل عقد البيع, وبالرجوع إلى عقد الشفعة يتبين أنه سجل بتاريخ 21/10/2003, أي بعد مرور أكثر من سنة على تسجيل العقد).
حيث أن هذا التسبيب ليس فيه أي قصور وفيه الرد الصريح على دفوع الطاعن, ما دام الحق في الأخذ بالشفعة يسقط بمرور سنـــة من تاريخ تسجيل عقد البيع أي شهره, والثابت من المسندات المدرجة في الملف أن شهر العقد تم في 03/12/2003, في حين أن دعوى الأخذ بالشفعة لم تسجل أمام المحكمة إلا في 15/01/2012, لذلك فما أثير في وجه الطعن غير مؤسس ويتعين رفضه كذلك.
الوجه الثالث: المأخوذ من تحريف المضمون الواضح و الدقيق لوثيقة معتمدة في القرار:
حيث أن التصريح بالشفعة اعتمد على المادة 13 من القانون الداخلي المدون في العقد التوثيقي المشهر في 2008/03/11 و عليه فإن المجلس خالف نص المادة 13 من القانون الداخلي و أن البائع أغفل ذكر هذا الشرط عند بيع حقوقه و عليه نقض القرار.
عن الوجه الثالث المأخوذ من تحريف المضمون الواضح و الدقيق لوثيقة معتمدة في القرار:
حيث بالرجوع إلى القرار المطعون فيه يتضح أن قضاة المجلس قد اعتبروا المادة 13 من القانون الداخلي للعمارة قد أصبحت مخالفة للمادة 795 من القانون المدني بعد قسمة العقار بين المالكين و من بينهم البائع الذي أصبحت حصته مفروزة و تم التصرف فيها و منه فإن النظام الداخلي للعمارة لا يعتد به بعد القسمة الودية و منه فالوجه غير مؤسس و يتعين رفضه و رفض الطعن بالنقض.
عن الوجه الرابع المأخوذ من مخالفة القانون.
حيث أن الطاعنين يعيبون على القرار المطعون فيه, بدعوى أنهم تمسكوا أمام قضاة الموضوع بخرق المادة 802 من القانون المدني التي تلزم الشفيع برفع الدعوى خلال أجل 30 يوما من تاريخ الإعلان, في حين أن المطعون عليه بلغ الطاعن الأول والثاني بتاريخ 05/10/2011 وللطاعن الثالث بتاريخ 04/10/2011, أما الدعوى فقد رفعها بتاريخ 27/03/2012, أي أن الدعوى تم رفعها بعد انقضاء 30 يوما من تاريخ التصريح بالأخذ بالشفعة, وأن التصريح بقبول دعوى الشفعة يعد مخالفة للقانون, مما يعرض القرار المطعون فيه للنقض.
وحيث أن ما يعيبه الطاعنون على القرار المطعون فيه في محله, ذلك أنه وبالرجوع إلى أحكام المادة 801 من القانون المدني التي تستوجب التصريح بالرغبة في الشفعة بموجب عقد رسمي, يتم إعلانه بواسطة كتابة الضبط أو من يقوم مقامها.
وتستوجب نفس المادة إيداع ثمن البيع والمصاريف بين يدي الموثق خلال 30 يوما من تاريخ التصريح بالرغبة في الشفعة.
وتؤكد المادة 802 من نفس القانون على رفع دعوى الشفعة على كل من البائع والمشتري في أجل 30 يوما من تاريخ التصريح بالرغبة بالأخذ بالشفعة.
وحيث أن الميعاد المنصوص عليه بالمادة 802 من القانون المدني, هو ميعاد سقوط يتعلق بالنظام العام الذي يهدف إلى حماية نظام الملكية العقارية.
وحيث أن الخروج على هذا النظام برفع دعوى الشفعة خارج الميعاد القانوني هو خروج على قواعد النظام العام, ومن ثم يعد قبول دعوى الشفعة بعد انقضاء الأجل المنصوص عليه بالمادة 802 مخالفة للقانون, يعرض القرار المطعون فيه للنقض.
