قرارات المحكمة العليا في موضوع “الشفعة”

رقم القرار311138 تاريخ القرار23/11/2005

الموضوع شفعة –عقد توثيقي.

– المادة 801 من القانون المدني .

– المادة 256 من قانون التسجيل.

المبدأ : يستوفي شروط المادة 801 الفقرة الثانية من القانون المدني، بخصوص التصريح بالرغبة في الشفعة

 إيداع خمس ثمن البيع بمرأى وبين يدي الموثق، وفقا لمقتضيات المادة 256 من قانون التسجيل المعدلة

بالمادة 23 من قانون المالية لسنة 1998.

القرارإ….

بعد الإطلاع على مجموع أوراق ملف الدعوى و على عريضة الطعن بالنقض المودعة بتاريخ :

06/08/2002 و على المذكرة الجوابية التي تقدم يها محامي المطعون ضده ،

بعد الاستماع إلى السيد / .. المستشار المقرر في تلاوة تقريره المكتوب و إلى السيد / …

المحامي العام في تقديم طلباته المكتوبة ،

حيث أن المدعي في الطعن قد طعن بالنقض ضد القرار الصادر عن مجلس قضاء سكيكدة المؤرخ

في 13/02/2002 قضى فيه تأييد الحكم المستأنف ، (الصادر عن محكمة الحر وش بتاريخ

24/01/2001 الذي قضت فيه بثبوت حق(المدعي) المدعى عليه في الطعن ، في شفعة العقار

موضوع عقد البيع المبرم بين ب-ح ف-لا-س المحرر بتاريخ 9/10/1999 و العقار موضوع عقد البيع

المبرم بين ب ج م ت س و المحرر بتاريخ 25/10/1999

وحيث أجاب المدعي عليه في الطعن بموجب عريضة محررة من طرف المحامي … المقبول لدى

المحكمة العليا و المودعة بأمانة ضبط المحكمة العليا بتاريخ 09/03/2003 ، أشار فيها إلى أن

القرار المطعون ، فيه قد احترم جميع الإجراءات القانونية و طبق صحيح القانون ، و أن الأوجه

المثارة غير مؤسسة طالبا رفضها ، إضافة إلى أن البائعين لم يعترضا على حق الشفعة و لم

يستأنفا حكم محكمة الحروش ، و فد سجل الطاعن طعنا بدلا عنهما ضد نفس القرار أمام المحكمة

العليا تحت رقم 311512 لغرض المغالطة،

حيث أن النيابة العامة قد التمست رفض الطعن بالنقض لعدم تأسيسه،

من حيث الشكل :

حيث ان القرار المطعون فيه قد استوفى الأوضاع الشكلية ، ذلك انه لم يثبت من الملف تبليغه

للمدعي في الطعن ،

و من حيث الموضوع :

حيث إنه أثار وجهين للطعن بالنقض ، ذلك أن الوجهين الثالث و الرابع تكرار لهما:

الوجه الأول :

مأخوذ من مخالفة فواعد جوهرية في الإجراءات ،

الفرع الأول :

مخالفة أحكام المادة 144/4 من قانون الإجراءات المدنية ،

أن القرار المطعون فيه لم يؤشر على الوثائق المقدمة من طرف المدعي في الطعن ، و المتمثلة في

نسختين من عقدي البيع بين ب ج م و ت س و ب ج ف و ت س ، و كذا المخطط الخاص بتجزئة العقار ،

و في ذلك خرق للمادة 144/4 أعلاه و يعرض القرار للنقض ،

الفرع الثاني : مخالفة أحكام المادة 144/5 من قانون الإجراءات المدنية،

أن القرار المطعون فيه جاء خاليا من النصوص القانونية التي اعتمد عليها للفصل في النزاع ، فذلك

بشكل خرقا للمادة 144/5 أعلاه و يعرض القرار للنقض ،

و حيت يرد على هذين الفرعين أن السهو على التأشير على الوثائق ، وذكر المواد القانونية المطبقة

لا يعد سببا من أسباب النقض ما دام قضاة الموضوع قد تطرقوا لها ، و طبقوا مضمونها ، و عليه بتعين

رفضها ،

الفرع الثالث : مخالفة أحكام المادة 459 من قانون الإجراءات المدنية ،

أن المدعي عليه في الطعن في دعوى الحال ليس له صفة التقاضي و لم يثبتها ، كوارث أو شريك

في الشيوع الخ …و التي هي من النظام العام ، الأمر الذي يجعل الدعوى أقيمت من غير ذي صفة

مخالفا لأحكام المادة 459 أعلاه ، يعرض القرار للنقض،

الفرع الرابع : مخالفة أحكام المادة 85 من المرسوم 76/63 ،

أن دعوى الحال تهدف إلى إبطال عقد رسمي محرر لدى الموثق بلحمادي شعبان بتاريخ 9/10/1999 لبيع

عقار و المشهر بالمحافظة العقارية بتاريخ 30/10/1999 ، لكن المدعى عليه في الطعن لم يقم بشهر

دعواه كما تقتضيه المادة 85 أعلاه ، مما يشكل مخالفة لقاعدة جوهرية تؤدي إلى نقض القرار ،

حيث أن دفعي هذين الفرعين جديدين و لم يسبق إثارتهما من قبل أمام قضاة الموضوع ، و عليه

يتعين رفضهما ،

الوجه الثاني : مأخوذ من انعدام و قصور و تناقص الأسباب ،

الفرع الأول : عدم مناقشة الدفوع التي أثارها المدعي في الطعن و عدم الإجابة عنها ،

أن العارض بين في عريضة الاستئناف بطلان إجراءات الشفعة من خلال عدم تحديد الوعاء العقاري

محل الشفعة من حيث الموقع و رقمه في المخطط العام و المساحة و كذا الثمن ، لأن الثمن المودع

لدى الموثق زهيد للغاية لا يتعدى سدس ثمن البيع ، لأن العارض اشترى العقار محل الشفعة من

شخصين كما تنص عليه المادة 800/2 من القانون المدني لكن المجلس لم يثرها و لم يناقشها

و لم يجب عنها ، مما يعرض قراره للنقض ،

حيث أن دفوع هذا الفرع غير مؤسسة ذلك أن قضاة الموضوع قد بتوا فيها بالرفض بعد اطلاعهم

على تلك البيانات و المواصفات في عقد الإعلان بالرغبة في الشفعة ، مما يؤدي إلى رفضه ،

الفرع الثاني: تحريف الوقائع ،

أن القرار المطعون فيه ذكر أن المدعى عليه في الطعن دفع خمس ثمن الشراء للعقارات المراد

شفعتها دون أن يحدد المبلغ المدفوع بالتدقيق ، و بالرجوع لعقد الشراء نجد أن المبلغ الذي دفعه

المطلوب لا يمثل خمس إحدى القطعتين و في ذلك تحريف للوقائع يعرض القرار المطعون فيه

للنقض ،  و حيث إن هذا الدفع أيضا غير مؤسس ، لكون خمس الثمن تم دفعه وفقا لأحكام قانون

المالية لعام 1998 المؤرخ في 31/12/1997 في مادته المعدلة للمادة 256 من قانون التسجيل .

الفرع الثالث: عدم مناقشة وثائق المدعي في الطعن و الترجيح في البينة ،

إن القرار المطعون فيه لم يناقش عقود الملكية و المخططات التفصيلية لكل وعاء عقاري ، رغم

كونها وثائق رسمية لا تقبل إثبات العكس ، و لم يبينوا سبب رفضهم لها و ترجيح الخصم إن كانت

له حجج ، و عليه فإن قرارهم باطل لقصور أسبابه و يتعرض للنقض ،

حيث يرد على هذا الدفع أن المثار لم يتم طرحه أمام قضاة الموضوع بهذه الصفة ، و إنما النزاع

كان منصبا بالأساس على قيام صفة الشريك في الشيوع على العقارات محل الشفعة من

عنهما ، مما يؤدي على رفضه والطعن بالنقض معا .

و حيث أن كل من يخسر الدعوى يلزم بمصاريفها القضائية

فلــهـذه الأســبــاب

تقرر المحكمة العليا:

قبول الطعن شكلا ، ورفضه موضوعا ن وتحميل المدعى في الطعن المصاريف القضائية

***************

رقم القرار194437تاريخ القرار26/04/2000 

قضية(هـ.ر) ضد (ي ش)

الموضوع حق الشفعة – عقار في الشيوع – شروطه – عـدم وجـوب شهـر العريضـة

– نقـض.

(المادة 85 من المرسوم رقم 76 / 63 المؤرخ في 25 /3 /1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري المعدل

بالمرسوم التنفيذي رقم 9 / 123 المؤرخ في 19 / 5 / 1993)

1) الثابت من القرار المطعون فيه الذي رفض دعوى الطاعنة شكلا بسبب عدم قيامها بإشهار عريضتها

لرفع  الدعوى في النزاع المتعلق بإثبات حقها في الشفعة، قد أخطأ في تطبيق القانون لأن المادة 85

من المرسوم المذكور أعلاه تخص الدعاوى القضائية الرامية إلى النطق بفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض

حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها والحال أن دعوى الطاعنة تتعلق بالأخذ بالشفعة وشروط ممارستها.

2) ومن الثابت كذلك أن المشرع في مجال المحافظة العقارية والسجل العقاري اختار النظام العيني

لا الشخصي وبالتالي فإن حلول الشفيع محل المشتري في حالة تثبيت حق الشفعة ليس من طبيعته

التأثير على فحوى العقد المشهر.

ومن هنا فإن القرار المطعون فيه أخطأ في تطبيق القانون وعرض قضاءه للنقض.

القرار إن المحكمة العليـا

…

حيث أن المسماة (هـ.ر) طعنت بطريق النقض بتاريخ 26/11/1997 في القرار الصادر عن مجلس

قضاء قسنطينة بتاريخ 04/12/1995 القاضي بالغاء الحكم المستأنف الصادر عن محكمة الخروب بتاريخ

04/5/1994 (والقاضي بتثبيت حق الطاعنة في الشفعة) والقضاء من جديد برفض الدعوى شكلا.

( بدعـوى أن الطاعنة المدعية الأصلية لم تقم باشهار عريضة رفع الدعوى طبقا للمادة 85 من

المرسوم 76/63).

حيث أنه وتدعيما لطعنها أودعت الطاعنة بواسطة وكيلها الأستاذ … عريضة تتضمن ثلاثة أوجه.

حيث أن الأستاذ ب… أودع مذكرة جواب في حق المطعون ضدهما مفادها أن الطعن غير مؤسس.

حيث أن الطعن بالنقض استوفى أوضاعه القانونية فهو مقبول شكلا.

أوجه الطعن

حيث أنه وتدعيما لطعنها تثير الطاعنة ثلاثة أوجه.

1 – الوجه الأول مأخوذ من إنعدام الأساس القانوني للحكم:

ومفاده أن قضاة الموضوع أثاروا تلقائيا أحكام المادة 85 من المرسوم 76/63 مع أنها ليست متعلقة

بالنظام العام كما أن هذه المادة تشترط إشهار عريضة رفع الدعوى إذا كانت تهدف إلى فسخ

أو إبطال أو إلغاء أو نقص حقوق تم إشهارها والحال أن دعـوى الطاعنة إنما تهدف إلى الحكم

بأحقيتها في الأخذ بالشفعة في العقار المملوك على الشيوع بينها وبين أختها (هـ.ق) البائعة

للمطعون ضدهما وحلول بالتالي محل هذين الأخرين في جميع الحقوق والالتزامات وفقا

للمواد 794 إلى 804 من القانون المدني.

أنه وبالإضـافة إلى ذلك فإن قضاة الموضوع خرقوا نص المادة 462 من ق.إ.م لا سيما وأن المادة 85

من المرسوم 76/63 ليست متعلقة بالنظام العام ولم يدفع بها الأطـراف.

2 – الوجه الثاني مأخوذ من إنعدام أو قصور أو تناقض الأسباب ويتفرع إلى فرعين:

* الفرع الأول مستمد من القصور في التسبيب: فيما أن المجلس رفض الدعوى بدعوى فساد

الاجراءات إستنادا إلى المادة 85 من المرسوم 76/63 دون التطرق إلى طلبات ودفوع الأطراف.

* الفرع الثاني مستمد من تناقض الأسباب:

وفي بيانه أن قضاة المجلس فصلوا في قضية معروضة عليهم بين نفس الأطراف وحول قطعة

أخرى مماثلة فأصدروا قرار بتاريخ 04/12/1995 أي بنفس الجلسة يقضي بالغاء الحكم المستأنف

وحال التصدي القضاء برفض الدعوى لعدم التأسيس وليس بسبب فساد الإجراءات كما هو الشأن

في دعوى الحال مما يشكل تناقضا في الأسـباب.

الوجه الثالث مخالفة أو الخطأ في تطبيق القانون:

وفي بيانه أن المشرع نظم كيفية ممارسة حق الشفعة بالمواد 794 إلى 807 من القانون المدني

واشترط رفع الدعوى خلال آجال محددة بل نص صراحة بالمادة 803 على أنه يعتبر الحكم الذي

يصدر نهائيا بثبوت الشفعة سندا لملكية الشفيع ولم يشترط إشهار هذه الدعوى ومن هنا فإن قضاة

المجلس قد أخطأوا في تطبيق القانون حين قضوا برفض الدعـوى لفسـاد الاجراءات إستنادا إلى

المادة 85 من المرسوم 76/63.

الرد على الأوجـه

– عن الوجـه الثالث مباشرة والمأخوذ من مخالفة أو الخطأ في تطبيق القانون:

– وحيث فعلا أن قضاة المجلس أسسوا قضاءهم برفض دعوى الطاعنة شكلا على كون هـذه

الأخيرة لم تقم باشهار عريضتها لرفع الدعوى طبقا للمادة 85 من المرسوم 76/63 المؤرخ

في 25/3/1976 (المعدل بالمرسوم التنفيذي رقم 93/123 ليوم 19/5/1993)إلا أنه وبالرجوع إلى

أحكام هذه المادة يتضح أنها تخص الدعاوى القضائية الرامية إلى النطق بفسخ أوإبطال أو إلغاء أو

نقص حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها والحال أن دعوى الطاعن إنما تتعلق بدعوى الأخذ بالشفعة

في بيع العقار المشاع بينها وبين أختها(هـ.ق) والذي باعته هذه الأخيرة للمطعون ضدهما وهي

الدعوى التي خصها المشرع بأحكام خاصة وحدد شروط ممارستها(المواد 794 إلى 807 من القانون

المدني)ولا تدخل بالتالي ضمن الدعاوى المذكورة على سبيل الحصر في المادة 85 أعلاه.

وحيث فضـلا عن ذلك فإن المشرع وفي مجال المحافظة العقارية والسجل العقاري إنما اختار النظام

العيني لا الشخصي ومن هنا فإن حلول الشفيع محل المشتري في حالة تثبيت حق الشفعة ليس

من طبيعته التأثير على فحوى العقد المشهر ذاته من حيث البيانات الخاصة بالعقار أو الحقوق العينية

المترتبة عنه كما هو الشأن بالنسبة للدعاوى التي خصتها بالذكر المادة 85 أعلاه ومن هنا فإن قضاة

الموضوع بقضائهم كما فعلوا قد أخطأوا تطبيق القانون الأمر الذي يعرض قرارهم للنقض وهذا دون

الحاجة إلى التطرق إلى الأوجه الأخـرى.

وحيث أن المصاريف يتحملها المطعون ضدهم عملا بالمادة 270 من ق.إ.م.

فلهــذه الأســباب

قررت المحكمة العليا:

قبول الطعن شكلا وموضـوعا نقض وإبطال القرار المطعون فيه الصادر عن مجلس قضاء قسنطينة

بتاريخ 04/12/1995 وإحالة القضية والأطراف على نفس المجلس مشكلا من هيئة أخرى للفصل

في الدعوى من جديد وفقا للقانون,والمصاريف على المطعون ضـدهم.