tunisia
f in t g
الرئيسية / مستجدات / الحيازة المؤدية الى كسب الملكية

الحيازة المؤدية الى كسب الملكية

الحيازة المؤدية الى كسب الملكية

الحيازة المؤدية الى كسب الملكية   نصت عليها  المادتين 827 و 828 من القانون المدمي

و المتعلقة  بالملكية الخاصة بحيث ان الملكية العامة لا يجوز وفقا لاحكام المادة 689 من القانون

المدني تملكها بالتقادم .

يشترط القانون  الحيازة المؤدية الى كسب الملكية بالتقادم  ان تكون بحسن النية و هادئة

و علنية و غير متنازع فيها و لمدة 15 سنة و تقلص المدة الى 10 سنوات اذا كانت مستندة

الى سند صحيح .

 نصت المادة 827 من القانون المدني “من حاز منقولا او عقارا او حق عين منقولا كان او

عقارا دون ان يكون مالكا له او خاصا به صار له ذلك ملكا اذا استمرت حيازته له لمدة خمسة

عشر سنة دون انقطاع “

و تنص المادة 828 من نفس القانون على انه “اذا وقعت الحيازة على عقار او حق عيني عقاري

و كانت مقترنةبحسن النية في نفس الوقت الى سند صحيح فان مدة التقادم المكسب تكون

عشر سنوات”

 اما بالنسبة للحقوق الميراثية قد تطول مدة الحيازة المؤدية الى كسب  الملكية  بالتقادم  اذ

تنص المادة 829 من القانون المدني على انه “لا تكسب بالتقادم في جميع الاحوال الحقوق

الميراثية الا اذا دامت الحيازة ثلاثة و ثلاثين سنة”

وقضت المحكمة العليا في قرار لها رقم 40189 الصادر في 01 جويلية 1987 المنشور في المجلة

القضائية للمحكمة العليا سنة 1989 عدد 4 صفحة 20 على انه “من المقرر قانونا انه ليس للحقوق

العينية المنقولة او غير المنقولة بالتقادم وقف اجله الطويل او القصير تتم اذا كانت الحيازة هادئة

مستمرة بعنصريها المادي و المعنوي و غير غامضة و خالية من العيوب مسندة الى سبب صحيح

و من ثم فان القضاء بما يخالف هذا المبدأ يعد تطبيقا خاطئا للقانون.

و لما كان ثابت في قضية الحال ان قضاة الاستئناف ايدوا الحكم المستأنف لديهم القاضي برفض

دعوى تقادم الملكية دون  ان يتأكدوا من شروطه و ان يحددوا مدته الطويلة او القصيرة و اغفلوا

بيان الفعل الحقيقي للحيازة بالإضافة الى عدم وصفهم للتقادم الذي اعتمدوا بقضائهم كما فعلوا

اخطئوا في تطبيق القانون “

و الحيازة باعتبارها واقعة مادية يجوز اثباتها بكافة طرق الاثبات بما في ذلك العقود العرفية و هو

ما ذهبت اليه المحكمة العليا في قرار لها  رقم 448006 الصادر في 14/05/2008 منشور في

مجلة المحكمة العليا  عدد خاص الاجتهاد القضائي للغرفة العقارية الجزء الثالث الصفحة 107

بإقرار مبدأ مفاده ” لا يحول دون التصريح ببطلان العقد العرفي المتضمن بيع عقار دون استئناس

قضاة الموضوع به لإثبات تاريخ بداية الحيازة باعتبارها واقعة مادية يجوز اثباتها بكافة الطرق.

و في قرار اخر رقم 41823  بتاريخ 16/07/2008 منشور

الجزء الثاني اقر مبدا مفاده لا يمنع توفر العقار على دفتر عقاري من  اكتسابه بالتقادم

و في قرار لها رقم 0765293 صادر بتاريخ 11/07/2013 عن الغرفة العقارية القسم الثاني غير منشور قضت

المحكمة العليا ان عقد الشهرة يحرر اساسا عن الحيازة بعناصرها المادية و المعنوية و لا يهم اكتساب عقد رسمي

مشهر او غير مشهر الا في املاك الدولة سابق او حق التاريخ .

و الحيازة المؤدية للتقادم المكسب كما ترد على الملكية الخاصة التي لا سندات لها ترد على تلك التي لها سندات

و في هذا المعني اقرت المحكمة العليا بموجب القرالا رقم 479371 بتاريخ 15/10/2008 المنشور في مجلة

المحكمة العليا عدد 2 لسنة 2008 ص 273 مبدا مفاده ” لا يستثنى القانون المدني العقارات المشهرة عقودها من

اكتسبها بالتقادم “

و في قرار اخر رقم 300815 بتاريخ 18/05/2005 منشور في مجلة المحكمة العليا عدد خاص الغرفة  العقارية

الجزء الثالث ص 268 اقر مبدا مفاده يقوم اكتساب الملكية العقارية عن طريق التقادم المكسب على الحيازة  و

شروطها و مدتها لا فرق بين العقارات من حيث توفر او انعدام السند .

و الحيازة المؤدية الى كسب الملكية بالتقادم يجوز اشهارها اذو بموجب  المرسوم رقم 83 -352 المتعلق بإجراء

اثبات التقادم المكسب و اعداد  عقد الشهرة المتضمن الاعتراف بالملكية قبل الغائه بموجب قانون رقم 07-02

 المؤرخ في 27 فبراير 2007 نص في المادة الاولى على ان “كل شخص يحوز في تراب البلديات التي لم تخضع

حتى الان لإجراء المسح المحدث بالأمر رقم 75-74  المؤرخ في 12-11-1975  المذكور اعلاه من نوع مالك حيازة

مستمرة غير منقطعة و لا متنازع عليها و علانية و ليست مشبوهة بلبس طبقا لأحكام الامر رقم 75-58 المؤرخ في

26 سبتمبر 1975 و المتضمن القانون المدني يمكنه ان يطلب من الموثق المسؤول عن مكتب التوثيق المختص

 اقليميا اعداد عقد شهرة يتضمن الاعتراف بالملكية .

كما ان القانون رقم 07-02 المتضمن تأسيس اجراءات لمعاينة حق الملكية العقارية و تسليم سندات الملكية عن

طريق تحقيق عقاري اجاز للحائز الحيازة المؤدية للتقادم المكسب للمطالبة بالاعتراف له بالحق عن العقار

وتسليمه سند الملكية المادتين 4 و14 .

بحيث تنص المادة 4 ” يمكن كل شخص طبيعي او معنوي يمارس حيازة على عقار سواء بنفسه او بواسطة

شخص اخر  او يحوز سند الملكية كما هو مبين في المادة 2 اعلاه ان يطلب فتح تحقيق عقاري لمعاينة حق ملكيته

و تسليمه سند الملكية “

و تنص المادة 14 على انه “اذا نتج عن تحليل التصريحات و الاقوال و الشهادات و كذا الوثائق المقدمة و التحريات

التي قام بها المحقق العقاري ان صاحب الطلب يمارس حيازة من شانها ان تسمح له الحصول على حق الملكية

عن طريق التقادم المكسب طبقا لأحكام القانون المدني فانه يعترف له بأحقيته على العقار محل التحقيق

العقاري.”

و الحيازة و فقا لأحكام المادة 814 من القانون المدني و ما استقر عليه قضاء المحكمة العليا في قرار لها رقم

300879 بتاريخ 14/09/2005 بإقرار مبدا مفاده تنتقل الحيازة بصفتها الممارسة من طرف المورث الى غاية وفاته

الى كل الورثة دون تمييز.

 

 

عن المحامي