tunisia
f in t g

اركان الايجار

المواد من 407 الى 507 من القانون المدني

توجد المواد من 467 الى  503 في الباب الثامن الخاص بالعقود  المتعلقة بالانتفاع بالشيء في الفصل الاول

الخاص بالايجار في قسمه الاول تحت عنوان الايجار بصفة عامة

1-اركان الايجار

“المــادة 467 : الإيـــجـــار عــقـــد يمــكّـن المــؤجـــر بمـــقــتـــضــاه المــســـتــأجــر مـن الانــتــفـــاع

بــشيء لمـــدة مــحــددة مـــقــابل بــدل إيجار معلوم. يجوز أن يحـدد بدل الإيجار نقـدا أو بتقديم أي

عمل آخر”.

“المـادة 467 مـكـرر: يـنـعـقــد الإيـجـار كـتــابـة ويـكـون له تاريخ ثابت وإلا كان باطلا”

“المـــــادة 468 : لا يــــــجـــــوز لمن لا يمـــــلـك إلا حق الـــــقـــــيـــــام بأعـمال الإدارة أن يـعقـد

إيجـارا تـزيد مـدته على ثلاث (3) سنوات ما لم يوجد نص يقضي بخلاف ذلك. إذا عقد الإيـجار لمدة

أطول من ذلك تخفض المدة إلى ثلاث (3 )سنوات”.

“المـادة 469 : يـنـتـهي بـقـوة الـقـانـون الإيـجـار الـصادر من المنتفع بانقضاء الانتفاع”.

“المـادة 469 مـكرر:لا يجـوز لـصـاحب حق الاسـتـعـمال وحـق الـسـكن أن يـعــقـد إيـجـارا مــا لم

يـنص الـعــقـد المـنـشئ لحقه صراحة على ذلك.

يـــنــــتــــهي الإيــــجــــار بـــقــــوة الــــقـــانــــون بــــانــــقـــضــــاء حق الاستعمال وحق السكن”.

“المـادة 469 مـكـرر1 : يـنــتـهي الإيـجـار بـانـقـضـاء المـدة المتفق عليها دون حاجة إلى تنبيه بالإخلاء.

غـيـر أنه يـجـوز لـلـمـسـتـأجـر إنـهـاء عـقد الإيـجـار قـبل ذلك لـسـبب عـائـلي أو مـهـني.

ويـجب عـلـيه إخـطـار المـؤجر بموجب محرر غير قضائي يتضمن إشعارا لمدة شهرين”.

“المادة 469 مكرر2 : لا ينتقل الإيجار إلى الورثة.

غـير أنه في حالـة وفاة المستـأجر ما لم يـوجد اتفاق عــلـى خلاف ذلك يــســتــمــر الــعــقــد إلى

انــتــهــاء مــدته وفي هذه الحالة يجـوز للورثة الذين كانوا يعيشون عادة معه مـنــذ ســتـة (6 )

أشـهــر إنـهــاء الــعـقــد إذا أصـبــحت تــكـالــيـفه باهظة بالـنسبة إلى مواردهم أو أصـبح الإيجار

يزيد عن حاجتهم.

تجب ممــــارســــة حـق إنــــهــــاء الإيــــجـــــار خلال ســــتــــة (6) أشهر من يوم وفاة المستأجر.

ويـجـب إخـطـار المـؤجــر بمـوجب مـحـرر غــيـر قـضـائي يتضمن إشعارا لمدة شهرين”.

“المــــادة 469 مــــكــــرر 3: إذا انــــتـــقــــلت مــــلـــكــــيـــة الــــعـــين المـؤجـرة إراديـا أو جـبــرا

يـكـون الإيـجـار نـافـذا في حق من انتقلت إليه الملكية”.

“المـادة 469 مـكـرر 4 : لايـجـــوز لـلـمـسـتـأجـر أن يـحـتج عــلى من انــتــقــلت إلــيه المــلــكــيــة

بمــا دفــعه مــقــدمـا مـن بـدل الإيـجار إذا أثبت هـذا الأخير أن المـستأجر كـان يعلم وقت الدفع بـانتقـال

الملكـية أو كان من المـفروض حتـما أن يعلم ذلك. وفـي حــالــة عــدم إثــبــات ذلك فـلا يــكــون لمن

انــتــقــلت إليه الملكية إلا الرجوع على المؤجر السابق”.

 “المـادة 476 : يـلــتـزم المــؤجـر بــتـســلـيـم الـعــين المـؤجـرة لــلـمــسـتــأجـر فـي حـالــة تـصــلح

للاسـتــعـمــال المـعــد لـهــا تـبــعـا لاتفاق الطرفين. تـــتم مـــعــايــنـــة الأمــاكن وجـــاهــيـــا بمــوجب

مـــحــضــر أو بيان وصفي يلحق بعقد الإيجار. غـير أنه إذا ° تسـليم العـين المؤجرة دون مـحضر أو بيـان

وصفي يفـترض في المسـتأجر أنه تـسلمـها في حالة حسنة ما لم يثبت العكس

“المـــادة 477 : إذا ســــلـــمـت الـــعــــين المـــؤجــــرة في حــــالـــة لاتـكـون فيـهـا صـالحـة

للاسـتـعـمـال الـذي أجـرت من أجـله أو طـرأ عـلى هذا الاسـتـعـمـال نـقص مـعـتـبر جـاز لـلـمـسـتـأجر

أن يـطــلب فـسخ الإيــجــار أو إنـــقـاص بـدل الإيــجـــار بـقـدر مـــا نــقص من الاســتـــعــمــال مع

الــتــعـــويض عن الــضــرر في الحالتين إذا اقتضى الأمر ذلك”.

“المــادة 478 : يــســـري عــلى الالـــتــزام بــتـــســلـــيم الــعــين المؤجرة ما يسـري على الالتزام

بتسـليم المبيع من أحكامخـــاصـــة مــا تـــعــلـق مــنـــهـــا بــتـــاريخ ومـــكــان تـــســـلــيـم

الــشيء المؤجر”.

“المادة 479 : يـلـتــزم المـؤجـر بـصــيـانـة الــعـين المـؤجـرة لتبقى على الحالة التي كانت عليها

وقت التسليم.

ويجب عليه أن يقـوم بالترميمات الضرورية أثناء مدة الإيجار دون الترميمات الخاصة بالمستأجر.

ويــتــعــين عـلــيـه أن يــقــوم لاســيـمــا بــالأعــمــال الـلازمـة لـلأســـطح من تجــــصـــيص

وأعـــمـــال تـــنــــظـــيف الآبـــار وكـــمـــا يتـعين علـيه صيانـة وتفريغ المـراحيض وقنـوات

تصريف المياه.

يــتـــحــمل المــؤجــر الــرســوم والــضــرائب وغــيــرهــا من التكاليف المثقلة للعين المؤجرة”.

“المـادة 480: في حـالــة عـدم تــنـفــيـذ المــؤجـر لالــتـزامه بـالـصــيـانـة وبــعـد إعــذاره بمـوجب

مـحــرر غـيــر قـضـائي يـجـوز لــلـمـسـتـأجـر المـطـالـبــة بـفـسخ الـعـقـد أو إنـقـاص بـدل الإيجار

دون الإخلال بحقه في التعويض.

إذا كانت الترميمـات مستعجلة جـاز للمستأجر أن يقوم بتنفيذها على حساب المعني بها”.

” المــادة 481 : إذا هــلـــكت الـــعــين المـــؤجـــرة أثــنـــاء مــدة الإيجار هلاكا كليا يفسخ الإيجار

بحكم القانون. إذا كان هلاك الـعـين المؤجـرة جـزئيـا أو إذا أصـبحت في حــالــة لا تــصــلح

لـلاسـتــعــمــال الــذي أعــدّت من أجــله أو نـقص هـذا الاسـتـعـمـال نـقـصـا مـعتـبـرا ولم

يـكن ذلـك بفـعل المـــســـتــأجـــر يـــجـــوز لـــهـــذا الأخــيـــر إذا لم يـــقـم المــؤجـــر في

الوقت المناسب بـرد العين المؤجـرة إلى الحالة التي كانت عليها أن يـطلب حسب الحالة

إما إنقاص بدل الإيجار أو فسخ الإيجار”.

” المادة 482 : لا يجوز للمستأجر أن éنع المؤجر من إجــراء الـتــرمـيـمــات المـســتـعـجــلـة

الـضــروريـة لحــفظ الـعـين المؤجرة. غـــيـــر أنه إذا تـــرتـب عــلـى إجــراء هـــذه الـترميـمات

إخلال كــلي أو جــزئي في الانــتــقــاع بـالــعــين المــؤجــرة جـاز للمستـأجر حسب الحالة

طلب فسخ العقد أو إنقاص بدل الإيجار.

ذا بـــقي المـــســتــأجـــر في الـــعــين المــؤجـــرة بــعـــد إتــمــام الترميمات فليس له

حق طلب الفسخ”.

” المـادة 483 : عــلى المـــؤجــر أن يمــتــنع عن كل تــعــرض يـحـول دون انـتـفـاع

المـسـتـأجـر بـالـعـين المـؤجـرة. ولا يـجـوز له أن يـحدث بـهـا أو بمـلحـقـاتـها أي تـغـييـر

يـنـقص من هذا الانتقاع. ولا يـقتـصر ضـمـان المؤجـر على الأفـعـال التي تـصدر مـــنـه

أو من تــــابـــعــــيه بـل يمـــتــــد إلى كـل ضـــرر أو تــــعـــرض قانـوني صادر عن

مـستـأجر أخـر أو أي شخص تـلقى الحق عن المؤجر”.

“المـادة 484 : يــتـعــين عـلـى المـســتـأجــر إخـطــار المـؤجـر بـالـدعوى المـرفـوعة

مـن الغـيـر الذي يـدعي حـقا عـلى الـعين المؤجـرة يتعـارض مع حق المستـأجر

ومطـالبته بـالضمان.

وفـي هـــــذه الحـــــالــــة يمـــــكن المـسـتأجر طلب إخراجه من الخصام.

إذا تـرتـب عـلـى هــذه الـدعــوى حــرمــان المــســتـأجــر من الانتـفـاع بـالـشيء

المسـتـأجـر كـلـيا أو جـزئـيـا جـاز له طلب فـسخ الإيــجـار أو إنـقـاص بـدل الإيــجـار

دون الإخلال بـحـقه في التعويض”.

“المــــادة 485 : إذا تـــعـــدد المـــســـتـــأجـــرون لـــعـــين واحـــدة تـكــون الأولـويـة

لمـن كـان عـقــده سـابـقــا في ثـبــوت الـتـاريخ على العقود الأخرى. وإذا كـان

لــلـعـقــود نـفس الـتــاريخ تـكــون الأولـويـة لمن حاز الأماكن. يــجــوز

لــلــمـــســتــأجــر حــسن الــنــيــة إذا حــرم من هــذه الأولوية مطالبة

المؤجر بالتعويض”.

“المـادة 487 : لا يـضــمن المـؤجـر لـلـمـســتـأجـر الـتـعـرض المــادي الـصــادر

من الــغــيــر الـذي لا يــدعي حــقــا عــلى الــعـين المـــؤجــرة ولــلـــمــســتــأجـــر

أن يــطــالـب شــخــصــيـــا المــتــعــرض بــالــتــعـويـض عن الـضــرر الــذي لحــقه

وله أن يمــارس ضـده كل دعاوى الحيازة”.

” المادة 488 : يضـمـن المؤجـر لـلـمـسـتـأجـر بـاسـتـثـناء الـعــيـوب الــتي جــرى

الـعــرف عـلى الــتــسـامح فــيـهــا كل مـا يوجد بالعـين المؤجرة من عيوب تحول

دون استعمالها أو تنقص من هـذا الاستـعمال نـقصـا محسـوسا  مـا لم يوجد اتفاق

على خلاف ذلك. ويـكـون كـذلك مــسـؤولا عن الـصـفـات الـتي تـعـهـد بـهـا صراحة.

غــيــر أن المــؤجــر لا يــضــمن الـــعــيــوب الــتي أعــلم بــهــا المستأجر أو كان

يعلم بها هذا الأخير وقت التعاقد”.

“المـادة 489 : إذا وجـد بـالــعـين المـؤجــرة عـيب يــتـحـقق مـعه الـضـمـان يـجـوز

لـلـمـسـتـأجر حـسـب الحـالة أن يـطـلب فــــسخ الإيــــجــــار أو إنــــقـــــاص بــــدل

الإيــــجــــار.

وله كــــذلك أن يـطـلب إصلاح الـعـيب أو أن يـقـوم هـو بـإصلاحه عـلـى نـفـقة المؤجر

إذا كان الإصلاح لا يشكل نفقة باهظة على المؤجر. فاذا لحق المستاجر ضرر من

العيب التزم المؤجر بتعويضة ما لم يثبتانه كان يجهل وجود العيب “.

“المــادة 490 : يــبـــطل كل اتـــفـــاق يــتـــضــمن الإعـــفــاء أو التحديد من الضمان

بسبب التعرض القانوني. ويبـطل كل اتفـاق يتـضمن الإعـفاء أو الـتخـفيف من ضمان

العيوب إذا أخفاها المؤجر غشا”.

” المـادة 492 : لا يجـوز لـلـمسـتـأجـر أن يحـدث بـالـعين المؤجرة أي تغيير بدون إذن

مكتوب من المؤجر.

إذا أحدث المسـتأجـر تغـييـرا في العـين المؤجـرة يلزم بـإرجـاعـهـا إلى الحـالـة الـتي

كـانت عـلـيـهـا ويـعـوض الـضـرر عند الاقتضاء.

وإذا أحــدث المـســتـأجــر بــإذن المـؤجــر تــغـيــيـرات في الـعـين المـؤجرة زادت فـي

قيـمـتـهـا وجب عـلى المـؤجـر عـند انـــتـــهــاء الإيـــجــار أن يـــرد لــلـــمـــســتـــأجــر

المـــصــاريـف الــتي أنــفــقـهــا أو قــيـمــة مــا زاد في الـعــين المــؤجـرة مــا لم

يــوجـد اتفاق يقضي بخلاف ذلك”.

“المـادة 497 : يــجب عـلى المــسـتــأجـر أن يــخـبــر فـورا المـــؤجـــر بـــكل أمـــر

يـــســتـــوجب تـــدخـــله كـــأن تحـــتـــاج الـــعــين المـؤجرة إلى ترمـيمـات

مسـتعـجلة أو يـظهـر عيب فـيها أو يــقع اغــتــصــاب عــلــيــهــا أو يــتــعــدى

الــغــيــر بــالــتــعــرض أو الإضرار بها”.

“المــادة 498 : يـــجب عــلى المــســتـــأجــر أن يــقـــوم بــدفع بدل الإيجار في

المواعـيد المتفق عليـها فإذا لم يكن هناك اتـفــاق وجب الـوفــاء بـبـدل الإيــجـار

في المــواعـيـد المــعـمـول بها في الجهة.

ويكـون دفع بدل الإيـجـار في موطن المـسـتأجـر ما لم يكن اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك”.

” المادة 499 : الوفـاء بقـسط من بـدل الإيجـار يعـتبر قريـنة عـلى الوفـاء بـالأقسـاط السـابقـة

حتى يـقوم الـدليل على عكس ذلك”.

“المــــادة 500 : يمــكن الأطـــــراف الإتــــفــــاق عــــلـى كــــفــــالــــة لضمان الوفاء ببدل

الإيجار والتكاليف”. “المادة 501 : يـحق للـمـؤجر ضـمانـا لحقـوقه الـناشـئة عن الإيجـار أن

يـحـبس جـمـيع المنـقـولات الـقـابلـة لـلـحـجز المــوجــودة فـي الــعــين المــؤجــرة مـــا

دامت مــثــقـــلــة بــامــتــيــاز المؤجر ولو لم تكن مملوكة للمستأجر.

يـجـوز لــلـمـؤجـر أن يـعــتـرض عـلى نـقــلـهـا وإذا نـقـلت رغم اعـــــتــــراضـه أو دون

عــــلــــمـه جــــاز لـه اســــتـــــردادهــــا من الحـــائــز ولـــو كــان حـــسن الــنـــيــة

ولـــهــذا الأخـــيــر المـــطــالـــبــة بحقوقه.

ولا يجـوز للـمؤجـر استـعـمال حـقه في الحبس أو في الاســتــرداد إذا كــان نــقـل هــذه

المــنــقــولات تــقــتــضــيه حــرفــة المــسـتــأجـر أو تــقـتـضــيه شــؤون الحـيـاة الــعـاديــة

أو كـانت المـنــقـولات الـتي أبـقــيت في الـعـين المــؤجـرة أو الـتي طـلب استردادها تفي

ببدل الإيجار”.

“المــــادة 503 : يـــجـب عـــلى المــســــتـــأجـــر أن يـــرد الـــعـــين المـؤجـرة بالحـالة الـتي

كـانت علـيـها وقت تـسلـمـها ويـحرر وجاهيا محضر أو بيان وصفي بذلك. إذا تم رد العـين

المـؤجـرة دون تحريـر مـحـضر أو دون بـيـان وصفـهـا يـفـتـرض في المؤجـر أنه اسـتـردهـا في

حـالة حسنة ما لم يثبت العكس.

المــســتــأجــر مـــســؤول عــمــا يــلــحق الــعــين المــؤجــرة من هلاك أو تلف ما لم

يثبت أنه لاينسب إليه”.

عن المحامي